北京建工集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券信用评级报告
东方金诚债评字【2020】505号 主要指标及依据 2019年营业收入构成主要数据和指标 项目2017年2018年2019年2020年 3月 资产总额 (亿元 ) 666.46 1448.67 1702.04 1714.78 所有者权益 (亿元 ) 105.58 294.92 319.08 318.74 全部债务 (亿元 ) 339.67 588.65 686.30 756.31 营业总收入 (亿元 ) 418.22 838.76 956.68 175.70 利润总额 (亿元 ) 7.70 21.91 23.54 1.57 2020年 3月末债务结构（亿元）经营性净现金流（亿元） -40.83 -0.05 55.21 -71.61 营业利润率（%） 9.10 8.93 8.23 7.80 资产负债率（%） 84.16 79.64 81.25 81.41 流动比率（%） 118.83 127.00 122.49 127.14 全部债务/EBITDA（倍） 17.01 12.49 12.69 EBITDA利息倍数（倍） 1.61 1.74 1.70 注：表中数据来源于公司 2017年～2019年的审计报告及 2020年 1～3月未经审计的合并财务报表， 公司全部债务不包含其他权益工具中的永续债券。 优势 .公司是北京市国资委下属大型建筑企业，2019年 11月北京市政路桥集团有限公司的国有资产被无偿划转至 北京建工，公司产业结构将进一步优化，行业地位将更加突出，综合财务实力极强； .公司建筑施工业务拥有市政、公路及房屋建筑施工总承包特级及多项专业承包一级资质，自成立以来承建多 项国家重点大型项目，施工经验丰富，技术水平高，在我国建筑市场具有很强的市场竞争力； .近年公司建筑施工业务新签订单逐年增长，在手合同额规模大，为未来业务发展提供了很强保障； .公司房地产项目主要位于北京、上海、济南、西安等一二线城市，未来可售面积较充足，房地产开发业务收 入和毛利润逐年增加，业务获利能力强。 关注 .受新冠肺炎疫情影响，预计公司建筑施工及房地产开发等业务短期内将受到一定不利影响； .公司在建和拟建房地产项目未来投资规模较大，面临资金压力； .公司资产负债率较高，有息债务规模持续增长。 评级展望 公司评级展望为稳定。公司与北京市政路桥集团有限公司完成合并重组后，预计公司收入及利润规模将保持增 长，产业结构将进一步优化，综合竞争实力显著提升。 评级方法及模型 《东方金诚建筑企业信用评级方法及模型（RTFC011202004）》 历史评级信息 主体信用等级债项信用等级评级时间项目组评级方法及模型评级报告 《东方金诚建筑企业信用评级方法及模型AAA AAA2020年 4月 17日葛新景、谷建伟阅读原文 （RTFC011201907）》 《建筑企业信用评级方法》AA+ AA+2019年 6月 28日葛新景、瞿鹏阅读原文 （ 2015年 5月） 注：2019年 11月 26日，公司主体级别由 AA+上调至 AAA。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 主体概况 北京建工集团有限责任公司（以下简称“北京建工”或“公司”）主要从事建筑施工、房 地产开发、建筑材料销售及环境修复工程等业务，控股股东和实际控制人均为北京市人民政府 国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）。 北京建工前身为成立于 1953年 1月的北京市建筑工程局，1984年改组为北京市建筑工程 总公司，1992年经北京市政府批准组建为北京建工集团总公司。1999年 8月，经北京市政府 批准，公司改制为国有独资的有限责任公司，并更名为现名，初始注册资本 7.94亿元，北京市 国资委持有 100%股权。后经多次增资，2017年公司注册资本增加至 20.00亿元，实收资本增 加至 20.15亿元。2019年 11月，根据京国资【2019】140号文，北京建工与北京市政路桥集 团有限公司（以下简称“市政路桥”）实施合并重组，市政路桥无偿划入北京建工，实收资本 相应增加 22.585亿元；同时公司以未分配利润转增资本 30.00亿元。截至 2020年 3月末，公 司注册资本为 20亿元 1，实收资本已增至 72.735亿元，北京市国资委持有公司 100%的股权， 为公司控股股东和实际控制人。 市政路桥是北京市国资委旗下的大型企业建筑施工集团，拥有市政、公路和建筑工程施工 三个特级资质，在北京市市政工程领域具有很强的市场竞争力。2019年 11月公司与市政路桥 合并重组有利于产业结构的进一步优化，行业地位将更加突出。截至 2020年 3月末，公司拥 有房建、市政、公路施工总承包特级资质，以及多个总承包一级及专业承包资质，形成了较完 整的建筑施工产业链。公司经营区域以北京市内为主，并积极向全国及海外拓展。同时，公司 拥有房地产开发经营一级资质，房地产开发项目主要位于北京市、上海市、江苏及四川等省份， 开发项目业态以刚需型商品房为主，并积极参与保障房建设。 截至 2020年 3月末，北京建工资产总额 1714.78亿元，所有者权益 318.74亿元，资产负 债率 81.41%。2019年和 2020年 1～3月，公司实现营业总收入分别为 956.68亿元和 175.70 亿元，利润总额分别为 23.54亿元和 1.57亿元。 本期债券概况及募集资金用途 本期债券概况 公司拟向上海证券交易所审核发行北京建工集团有限责任公司 2020年面向专业投资者公 开发行可续期公司债券（以下简称“本期债券”）。本期债券发行总额不超过人民币 150.00亿 元（含 150.00亿元），采用分期发行方式。本期债券基础期限不超过 5年（含 5年），以不超 过每 5个（含 5个）计息年度为 1个周期，在约定的基础期限末及每个续期的周期末，公司有 权行使续期选择权，每次续期的期限不超过基础期限，在公司不行使续期选择权全额兑付时到 12020年 5月 21日，公司收到北京市国资委关于北京建工修改公司章程的批复，根据修订后的公司章程，公司注册资本金由 20亿元变更为 72.735亿 元。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 期。本期债券面值 100元，按面值平价发行，发行利率为固定利率。债券票面利率采取单利按 年计息，不计复利，每年付息一次，如有递延，则每笔递延利息在递延期间按当期票面利率累 计计息；最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本期债券设公司续期选择权、递延支付利息权和公司赎回选择权。根据公司续期选择权， 以不超过每 5个（含 5个）计息年度为 1个周期，在每个周期末，公司有权选择将本期债券期 限延长 1个周期，或选择在该周期末到期全额兑付，公司续期选择权行使不受次数的限制。根 据递延支付利息权，除非发生强制付息事件 2，本期债券的每个付息日，公司可自行选择将当期 利息以及已经递延的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息 次数的限制；前述利息递延不属于公司未能按照约定足额支付利息的行为。根据公司赎回选择 权，公司有权因税务政策变更进行赎回，有权因会计准则变更进行赎回，除以上两种情况以外， 公司没有权利也没有义务赎回本期债券。本期债券的本金和利息在破产清算时的清偿顺序等同 于公司普通债务。 本期债券由无担保。 募集资金用途 本期债券募集资金扣除发行费用后，公司拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设 支出、非上市公司股权投资与收购（包含对创新创业企业股权投资）及其他符合监管机构合规 性要求的正常用途。 宏观经济与政策环境 一季度 GDP同比首次出现负增长，海外疫情蔓延会制约二季度经济反弹 一季度必要的疫情防控措施对消费、投资及对外贸易活动造成严重冲击。3月以来国内疫 情进入稳定控制阶段，复工复产加速，但在海外疫情急剧升温、国际金融市场剧烈动荡背景下， 国内经济回升势头受到较大影响，一季度 GDP同比出现有历史记录以来的首次负增长，降至 -6.8%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显，但欧美疫情仍处高发期，5月之后 我国出口会出现更大幅度下滑，我们估计当季 GDP同比增速仅将回升至 3.0%左右。若全球疫 情在上半年晚些时候得到基本控制，下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹，全年 GDP增速将在 3.5%左右。 财政政策担纲、宽信用发力，一揽子宏观政策力度明显加大 为应对疫情冲击，5月两会推出一揽子宏观政策，主要包括上调财政赤字率目标、扩大新 增地方政府专项债规模及发行特别国债，以及继续实施降息降准和再贷款等，合计财政支持力 度达到名义 GDP的 8.6%，已接近 2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、 扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴，以及适度放松汽车及商品房限购等措施有望陆续 2强制付息事件：付息日前 12个月内，发生以下事件的，公司不得递延当期利息以及按照约定已经递延的所有利息及其孳息：1、向普通股股东分红； 2、减少注册资本。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 落地。未来货币政策实施力度也会加大，降息降准将持续推进，M2和社融增速将显著高于上年 水平（分别为 8.7%和 10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到 14.0%和 15.0%左右。 同时，在“房住不炒”原则下，央行将继续坚守不搞大水漫灌底线。 行业及区域经济环境 公司收入和利润主要来源于建筑施工业务，属于建筑行业。 建筑行业 2020年一季度建筑业新签合同额同比下滑，随着国内疫情得到有效控制及逆周期调节政策 的进一步加码，预计二季度建筑业需求将明显改善，全年建筑业新签订单仍有望实现较快增长 2020年一季度，我国建筑业累计签订合同额和新签合同额分别为 30.79万亿元和 4.71万 亿元，累计同比分别增长 4.76%和-14.76%。受疫情影响，一季度新签合同额规模同比下降较多。 建筑行业下游需求主要受房地产和基建等固定资产投资影响。2020年春节期间新冠疫情对 我国投资产生一定冲击，其中 1～3月基建投资（不含电力等）累计同比增长-19.70%，但显著 高于今年 1～2月-30.3%的增速；1～3月房地产开发投资累计同比增长-7.70%，而今年 1～2 月增速为-16.3%。随着国内疫情得到有效控制，3月份以来国内房地产及基建等固定资产投资 已明显好转，同时新冠疫情全球蔓延态势的加剧，二季度国内宏观经济的反弹受到一定的制约， 预计国家逆周期调节政策将进一步加码，基建投资有望快速回升，房地产投资也将有所改善， 行业需求将明显改善，二季度建筑业新签订单情况将好转，全年新签订单规模仍有望实现较快 增长。 图表 1：我国建筑业合同额、房地产开发及基建投资情况（单位：亿元、%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 2020年一季度建筑业总产值及新开工面积均下滑明显，随着企业复工加速，预计二季度建 筑业产值将得到恢复，同时国内基建投资的快速回升及房地产行业投资的较强韧性将对建筑业 全年产值增长提供较强支撑 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 2020年一季度，我国建筑业实现总产值 3.59万亿元，累计同比下滑 16.00%，增速较上年 全年回落 21.70个百分点。从建筑业施工和新开工面积情况来看，一季度建筑业施工面积累计 同比增长 0.20%，新开工面积累计同比下降 23.88%，下滑明显。 图表 2：我国建筑业总产值、新开工及施工面积情况（单位：亿元、万平方米、%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 建筑行业为劳动密集型行业，新冠肺炎疫情使得建筑企业春节后复工延缓，一季度建筑业 总产值影响较大，预计 2020年一季度建筑企业业绩普遍下滑。3月以来国内疫情基本得到稳定 控制，企业复工复产加速，预计二季度建筑行业产值将得到快速回升。同时，继财政部提前下 达 1.29万亿专项债额度后，4月 20日财政部又提前下达 1万亿专项债额度，力争 5月底完成， 且投入基建建设的比例较去年大幅提升，基建资金面将继续大幅改善。在国家“房住不炒”基 调不变，“三稳”目标不变的基础上，预计二季度房地产投资增速在销售回款增加、拿地及开 复工回暖的情况下继续恢复，叠加融资环境的改善，全年房地产投资仍旧保持较强韧性。整体 来看，基建投资的快速回升及房地产行业投资的较强韧性将对 2020全年建筑行业产值增长提供 较强支撑。 业务运营 经营概况 公司是北京市国资委下属大型建筑企业，2019年 11月市政路桥的国有资产被无偿划转至 北京建工，公司产业结构将进一步优化，行业地位将更加突出，受益于北京建工与市政路桥合 并重组，2019年公司收入及毛利润规模大幅增加 公司是北京市国资委下属大型建筑企业，以建筑施工为主业，辅以房地产开发、建材销售 等其他业务。2019年 11月，市政路桥无偿划入北京建工，市政路桥原为北京市国资委旗下的 大型建筑企业施工集团，以公路、市政、建筑工程等基础设施建设及养护运营等为主业，在北 京市市政工程领域具有很强市场竞争力。北京建工与市政路桥实施合并重组后，公司产业结构 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 将进一步优化，行业地位将更加突出。 受益于市政路桥无偿划入北京建工，2019年公司收入及毛利润规模大幅增加。从收入构成 来看，建筑施工业务为公司最主要的收入来源，2019年建筑施工业务收入占比为 84.95%；房 地产开发业务收入虽逐年增加，但由于公司建筑施工业务收入增加较快，其占比有所下降；建 材销售、环境工程、服务业及其他占比较小。同期，公司毛利润规模逐年增加，但综合毛利率 2019年同比小幅下降，主要由于当年公司占比最大的建筑施工业务毛利率下降所致。 图表 3：2017年～2019年及 2020年 1～3公司营业收入及毛利润情况 3（单位：亿元、%） 业务 2017年2018年 42019年2020年 1～3月 收入占比收入占比收入占比收入占比 建筑施工 352.71 84.34 401.81 85.02 812.73 84.95 158.83 90.40 房地产开发 27.34 6.54 27.99 5.92 31.55 3.30 3.53 2.01 建材生产销售 14.86 3.55 14.54 3.08 57.76 6.04 7.31 4.16 环境工程 6.98 1.67 11.21 2.37 11.00 1.15 1.06 0.60 服务业及其他 16.33 3.90 17.04 3.60 43.65 4.56 4.98 2.83 合计 418.22 100.00 472.59 100.00 956.68 100.00 175.70 100.00 业务毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率 建筑施工 23.00 6.52 26.76 6.66 45.04 5.54 8.63 5.44 房地产开发 12.63 46.19 13.67 48.83 18.19 57.67 2.40 68.15 建材生产和销售 0.21 1.44 2.13 14.63 6.39 11.06 1.23 16.81 环境工程 1.39 19.88 2.22 19.81 2.32 21.07 0.05 4.69 服务业及其他 6.01 36.78 7.35 43.14 19.13 43.83 2.97 59.66 合计 43.23 10.34 52.12 11.03 91.07 9.52 15.28 8.70 资料来源：公司提供，东方金诚整理 建筑施工 公司建筑施工业务主要由公司本部、北京市第三建筑工程有限公司、北京建工四建工程建 设有限公司、北京六建集团有限责任公司、北京建工土木工程有限公司、北京市政路桥集团有 限公司等下属子公司及区域分公司负责运营。截至 2019年末，市政路桥资产总额为 618.83亿 元，所有者权益为 122.02亿元，2019年实现营业总收入 403.83亿元，净利润 7.04亿元。 公司经营历史悠久，拥有市政、公路及房屋建筑施工总承包特级及多项专业承包一级资质， 自成立以来承建多项国家重点大型项目，施工经验丰富，技术水平高，在我国建筑市场具有很 强的市场竞争力 公司在北京市建筑施工领域具有很强的市场竞争力，是全球 250家最大国际工程承包商和 中国承包商 80强企业，经营地域遍布中国国内以及亚洲、非洲、欧洲、美洲、大洋洲等地。 北京建工拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，市政路桥无偿划入公司后，公司新增市 政、公路和建筑工程施工三个特级资质。截至 2020年 3月末，公司资质已覆盖房屋建筑、市 3因四舍五入为亿元，数据存在一定误差。 42019年公司经营数据为北京建工与市政路桥的合并数据，2017年和 2018年经营数据只包括北京建工的数据，以下同。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 政公用工程、公路工程、机电工程、水利水电工程、钢结构工程、消防设施、环保工程及隧道 工程等多个领域的施工及设计，同时公司还拥有国际工程承包资质、对外援助成套项目实施企 业资质，形成了较完整的建筑施工产业链。 公司经营历史悠久，施工经验丰富，技术水平高，具有很强的品牌影响力。自成立以来， 公司承建了多项国家重点大型项目，如人民大会堂、国际会议中心、北京国际机场 T3航站楼、 北京雁西湖国际会展中心、国家图书馆、西安金融中心、北京地铁 5号线、首都博物馆新馆、 法国驻华使馆和美国驻华使馆等；公司在海外标志性项目有坦桑尼亚国家体育馆、英国空港城、 泰国曼谷 Landmark项目、沙特阿拉伯吉达皇家委员会总部和坦桑尼亚姆旺扎机场改扩建工程 等。市政路桥承建了北京奥林匹克公园中心区市政配套工程、北京市天然气利用系统工程、北 京市长安街道改造工程、北京地铁 4号、8号、15号线等重大工程。截至 2020年 3月末，公 司施工项目共获得中国建筑业“鲁班奖”96项、“詹天佑奖”55项及国家优质工程奖 74项。 图表 4：公司施工总承包特级资质及获奖情况（单位：亿元、个） 资料来源：W ind，北京市统计公告，东方金诚整理 公司建筑施工业务新签订单及收入逐年增长，在手合同额规模大，新冠肺炎疫情虽短期内 对公司建筑施工业务形成一定不利影响，但随着国家逆周期调节政策的进一步加码，2020全年 仍有望保持增长 建筑施工业务是公司的核心业务，主要包括房屋建筑工程、市政工程、装饰及安装工程和 其他建筑工程业务等。公司建筑施工业务主要通过公开招投标方式及市场化竞争获取，部分项 目通过邀标和议标等方式获取，项目类型主要为施工总承包项目。 受益于建筑施工业务新签合同额及完工产值的持续增长，公司建筑施工业务收入规模逐年 增加；但受建筑施工材料、劳务价格上涨及营改增等因素影响，建筑施工业务毛利率整体有所 下降。受新冠肺炎疫情影响，公司 2020年一季度新签合同额和完工产值受到一定影响，3月份 以来随着国内疫情得到有效控制，公司复工项目进展加快，疫情后赶工期公司施工产值有望快 速恢复。 截至 2019年末，公司建筑施工项目期末在手合同额为 2260亿元，其中北京地区占比 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 48.21%，国内其他地区占比 46.32%，海外工程占比 5.47%。公司建筑施工业务期末在手合同额 规模较大，为未来业务稳定发展提供了较强支撑，新冠疫情虽短期内对公司建筑施工业务形成 一定不利影响，但随着国家逆周期调节政策的进一步加码，2020全年公司建筑施工业务收入及 合同签订情况有望保持增长。 图表 5：公司建筑施工业务情况（单位：亿元、%） 项目2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额（亿元） 908.20 1034.00 1470.80 262.80 新签合同个数（个） 1428 1105 1600 390 新签亿元以上项目合同金额（亿元） 799.35 932.00 1256 213.6 新签亿元以上项目个数（个） 210 215 450 64 完工合同额（产值）（亿元） 482.95 532.12 1022.69 152.87 年（期）末在手合同额（亿元） 920 1036 2260 - 其中：北京 411 404 1090 - 国内其他地区 363 492 1047 - 海外工程 146 140 124 - 数据来源：公司提供，东方金诚整理 房屋建筑工程 公司房屋建筑施工业务订单承接及施工能力强，期末在手合同额较大，且区域分布多元， 对未来收入稳定性提供较强保障；2020年一季度公司房建业务新签订单及施工产值受到一定不 利影响，随着国内新冠疫情得到有效控制，公司加快复工进度，预计中长期影响有限 公司房屋建筑施工类型主要涉及住宅、医院、金融、社区服务、商业、教育等领域的房建 工程。 公司房屋建筑施工业务订单承接及施工能力较强。近年来，公司房屋建筑施工业务新签合 同额逐年增长，且亿元以上的项目合同金额及占比逐年提升。2019年公司房屋建筑施工业务新 签合同额 903亿元，占公司全部建筑施工业务新签合同额的比例为 61.40%。受益于新签合同的 增长，公司房建业务完工产值逐年增加，2019年房建业务完工产值为 506.88亿元，占公司建 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 筑施工业务全部完工产值的比例为 49.56%。2020年一季度，公司房建业务新签合同额和完工 产值分别为 97.90亿元和 72.00亿元，受国内新冠疫情影响较大。 截至 2019年末，公司房建业务期末在手合同额为 940亿元，其中北京地区占比为 52.96%， 国内其他地区及海外工程占比分别为 36.11%和 10.92%。其中，国内项目除北京外、主要分布 在山西、安徽、湖南、黑龙江、海南、辽宁、内蒙古等地，同时公司在英国、美国、澳大利亚、 新西兰、沙特阿拉伯、毛里求斯、坦桑尼亚、蒙古、加拿大和新加坡等多个国家承建了援外项 目和海外经营项目。公司房建项目区域分布较为分散，能有效降低局部市场需求波动引起的风 险。同时随着国内疫情得到有效控制，公司加快复工进度，预计疫情对公司的中长期影响有限。 图表 6：公司房建工程总体情况（单位：亿元、个） 项目2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额 581.30 743.70 903.00 97.90 新签合同个数 417 598 700 75 新签亿元以上项目合同金额 419.66 592.00 750.00 86.30 新签亿元以上项目个数 145 139 300 27 完工合同额（产值） 348.27 411.58 506.88 72.00 年（期）末在手合同额 660 710 940 - 其中：北京 275 289 498 - 国内其他地区 246 289 340 - 海外工程 139 132 103 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司房屋建筑工程业务业主方主要为地方国有企业、事业单位及国内大型房企等，项目总 体回款情况良好，受新冠肺炎疫情影响，预计公司住宅类项目短期内在新承接及项目回款方面 将面临一定压力 从项目业主方来看，公司房屋建筑工程项目业主方主要为大型房地产企业、地方国有企业、 及事业单位等。 公司房建项目总体回款情况较好，截至 2020年 3月末，公司在建前十大房建项目（详见 附件三）主要分布在北京、山西、山东、海南及贵州等地，如国家会议中心二期工程、大同市 国际能源革命科技创新园 A区建设项目二期工程、章丘市刁镇镇驻地旧村改造一期工程项目工 程总承包（EPC)等，业主方主要为国企、事业单位及民营大型房地产企业，如北京北辰会展投 资有限公司、海南航孝房地产开发有限公司等，合同价款合计 225.35亿元，累计完成产值 86.16 亿元，已结算合同金额为 76.87亿元，已回款金额为 81.51亿元，已结算部分的回款率为 106.03%。 近年来公司加强与大型房企的合作，受新冠肺炎疫情影响，预计房地产企业短期内面临较 大的销售回款压力，公司住宅类房建项目在新承揽及回款方面可能面临一定压力。 市政公用工程 市政路桥在市政领域具有很强的市场竞争力，2019年 11月北京建工和市政路桥合并重组 有利于增强公司在市政领域的竞争实力，公司市政公用工程业务在手合同额充足，预计未来仍 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 将保持稳定发展 公司市政公用工程项目主要包括市政基础设施、轨道交通工程、市政道路工程建设施工等， 以地铁等轨道交通类项目为主。公司项目类型以施工总承包为主，同时近年来加大了 PPP等投 资类项目的承揽力度。 近年公司市政公用工程业务新签合同额保持较大规模、在手合同额较充足。2017年～2019 年及 2020年 1～3月，公司市政公用工程业务新签合同额分别为 221.10亿元、196.70亿元、 400.00亿元和 131.80亿元。市政路桥拥有市政工程总承包特级资质，在市政领域具有很强的 市场竞争力，2019年 11月北京建工和市政路桥合并重组后，有利于增强公司在市政领域的竞 争实力。截至 2019年末，公司市政公用工程期末在手合同额为 1259亿元（含市政路桥），其 中北京地区占比为 43.93%、国内及其他地区占比为 55.38%，海外工程占比为 0.69%。 新冠疫情爆发使我国经济下行的压力增大，为有效对冲疫情对经济的短期影响，预计国家 将进一步加大逆周期政策调节力度，基建投资有望快速回升，将有助于公司未来市政公用工程 业务保持稳定发展。 图表 7：公司市政公用工程总体情况（单位：亿元、个） 市政公用工程2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额 221.10 196.70 400.00 131.80 新签合同个数 180 117 200 157 新签亿元以上项目合同金额 190.36 179.50 250.00 113.60 新签亿元以上项目个数 51 35 80 28 完工合同额（产值） 65.10 86.78 323.33 55.71 年（期）末在手合同额 329 149 1259 - 其中：北京 193 64 553 - 国内其他地区 120 76 697 - 海外工程 16 9 9 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司在建市政工程项目业以地铁等轨道交通类项目为主，主要分布在北京、广州、苏州和 太原等城市，业主方主要为地方政府及轨道交通建设平台企业，整体回款情况较好 从项目业主方来看，公司市政工程项目业主方主要地方国有企业。同时，近年来，公司实 施“走出去”战略，省外承接项目所占比重增加。截至 2019年末，公司在建市政项目中北京地 区合同额占比 43.93%，国内其他地区占比为 55.38%，主要分布在江苏、广东、山西及浙江等 地，海外项目占比较小为 0.69%。 公司在建市政工程项目以地铁等轨道交通类项目为主，如广州地铁 5号线、苏州地铁 4号 线、北京地铁 3号线等，业主方主要为地方政府及轨道交通建设平台企业，整体回款情况较好。 截至 2020年 3月末，公司在建前十大市政项目（详见附件四）合同价款合计 159.78亿元，累 计完成产值 50.07亿元，累计已结算合同金额 40.92亿元，已回款金额为 42.04亿元，已结算 部分的回款率为 102.74%。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 公司 PPP项目主要为市政工程项目，业主方多为地方政府或地方国有企业，回款有保障； 公司 PPP项目大部分处于在建状态，未来投资规模仍较大，面临较大的资金支出压力 近年来，随着政府对 PPP模式的推进，公司加大拓展此类业务，主要采取参股项目公司（SPV 公司）投资的方式，带动施工总承包业务扩大，同时降低投资风险。对于承揽的 PPP项目选择， 公司持谨慎态度，一方面通过考察 PPP项目规模、运营周期、政府财力等指标；另一面，考察 施工总承包规模在 PPP项目总投资中的占比，优先选择施工总承包规模占比高的项目。 为减少 PPP项目的资金投入压力，公司主要采取自有资金加社会配套资金相结合的融资模 式，同时将融资风险控制在项目公司层面。截至 2020年 3月末，公司纳入合并范围中的在建 PPP项目共 21个（详见附件五），除峨眉山市城镇化建设一期 PPP项目外，均已纳入国家发 展改革委 PPP项目库，投资回收主要通过地方政府财政部门按约定在运营期向公司支付可用性 付费或使用者付费等。特许期满后，项目公司将项目资产无偿移交给政府或其指定的机构。公 司 PPP项目大部分处于在建状态，预计总投资额为 173.78亿元，截至 2020年 3月末累计投资 90.24亿元，累计回款 6.01亿元，未来仍面临较大的资金支出压力。 装饰工程 公司建筑装饰业务主要是作为房建工程的配套业务项目，近年来新签合同额有所波动 公司装饰业务主要由子公司北京市建筑工程装饰集团有限公司负责运营。依附于自身房建 工程业务，根据建筑施工整体合同对相关工程进行建筑主体内外装修，同时也对外承接其他建 筑公司或业主单位的内外装修。 近年来公司承接了兴业银行大厦装修、北京城市副中心 B3号楼幕墙工程、北京城乡创意产 业园装修改造项目以及苏州饭店项目等项目。2017年～2019年及 2020年 1～3月，公司装饰 工程业务新签合同额分别为 31.10亿元、27.40亿元、37.50亿元和 5.30亿元。 图表 8：公司装饰工程总体情况（单位：亿元、个） 装饰工程2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额 31.10 27.40 37.50 5.30 新签合同个数 175 116 160 16 新签亿元以上项目合同金额 -7.80 16.30 2.40 新签亿元以上项目个数 -4 6 2 资料来源：公司提供，东方金诚整理 安装工程 近年公司安装工程业务新签合同额有所波动，规模较小 公司安装工程业务主要由北京市设备安装工程集团有限公司和北京市第五建筑工程有限集 团等公司负责。公司建筑安装工程主要是作为房建工程的配套业务项目，根据建筑施工整体合 同对相关工程空调系统、消防工程及地暖系统等进行机电安装，同时也承接其他外部单位项目。 2017年～2019年及 2020年 1～3月，公司安装工程业务新签合同额分别为 36.60亿元、 34.40亿元、43.80亿元和 7.50亿元。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 9：公司安装工程业务总体情况（单位：亿元、个） 安装工程业务2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额 36.60 34.40 43.80 7.50 新签合同个数 489 158 180 41 新签亿元以上项目合同金额 6.24 8.60 7.20 3.00 新签亿元以上项目个数 3 5 4 2 资料来源：公司提供，东方金诚整理 其他建筑业务 公司其他工程业务主要包括古建工程、厂房、机库维修、改造等。2017年～2019年及 2020 年 1～3月，公司其他工程业务新签合同额分别为 38.10亿元、31.80亿元、86.50亿元和 20.30 亿元。 图表 10：公司其他建筑业务总体情况（单位：亿元、个） 其他建筑业务2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新签合同额 38.10 31.80 86.50 20.30 新签合同个数 167 116 300 101 资料来源：公司提供，东方金诚整理 房地产开发业务 公司房地产开发业务主要由房地产开发经营部、北京建工地产有限责任公司和北京建工置 地有限责任公司及市政路桥下属北京城乡建设集团有限责任公司等负责运营。 公司房地产开发以住宅地产、保障房建设及土地一级开发为主，近年房地产开发业务收入 和毛利润逐年增加，毛利率水平较高，已成为公司收入及利润的重要来源；新冠肺炎疫情对房 地产开发业务的销售、回款及开发进度短期内形成一定不利影响 公司具有一级房地产开发资质，房地产开发业务主要包括住宅地产开发、保障房建设开发 及土地一级开发。其中，保障房建设开发和住宅地产开发主要经营区域为北京市、上海市、济 南市、西安及江苏宜兴等城市，土地一级开发项目所在区域主要为北京市、成都等地。 2017年～2019年，公司房地产开发业务分别实现收入 27.34亿元、27.99亿元和 31.55 亿元，逐年小幅增加；毛利润分别为 12.63亿元、13.67亿元和 18.19亿元，毛利率分别为 46.19%、 48.83%和 57.67%，毛利率水平较高。2020年 1～3月，公司房地产开发业务实现收入 3.53亿 元，毛利润为 2.40亿元，毛利率为 68.15%，房地产业务已成为收入及利润的重要来源。 公司目前主要通过招拍挂方式获得土地，部分项目为一二级联动项目。公司先前对房地产 采取较为保守谨慎的拿地策略，新项目较少，2018年来公司加大房地产业务的发展力度，新开 工面积大幅增加。受此影响，公司 2018年以来合同销售金额和合同销售面积增加较快，但销售 均价有所波动。从销售回款情况来看，近年公司房地产项目整体销售回款情况较好。2020年 1～ 3月，公司实现新项目签约销售面积 1.35万平方米，签约金额 3.44亿元，受新冠肺炎疫情影响 较大。 东方金诚关注到，新冠肺炎疫情短期内可能对公司房地产开发业务销售、回款及开发进度 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 形成一定不利影响，但 3月份以来随着国内疫情得到有效控制，房地产销售将逐步回暖，有利 于公司房地产业务的稳定发展。 图表 11：公司房地产开发业务情况（单位：亿元、%） 项目2017年2018年2019年2020年 1～ 3月 新开工面积（万平方米） 0.40 75.76 78.87 18.86 房屋竣工面积（万平方米） -10.55 8.50 - 在建面积（万平方米） 9.35 74.56 149.40 168.26 新项目签约销售面积（万平方米） 2.75 20.42 34.23 1.35 新项目签约金额（亿元） 7.51 79.69 127.12 3.44 销售均价（万元 /平方米） 2.73 3.90 3.71 2.55 销售回款金额（亿元） 18.33 39.20 60.75 3.66 数据来源：公司提供，东方金诚整理 公司房地产项目主要位于北京、上海、济南、西安等一二线城市，未来可售面积较充足， 且土地成本较低，对收入及盈利能力提供一定保障 截至 2020年 3月末，公司已完工在售房地产项目共 7个，主要位于北京、上海、山东济 南、青岛及江苏宜兴等城市，规划建筑面积为 107.55万平方米，可售建筑面积为 92.79万平方 米，已售面积为 82.25万平方米，未来可售面积为 10.54万平方米。 截至 2020年 3月末，公司住宅地产在建项目主要有海淀区西北旺项目、上海金山新城项 目、西安建邦华庭等共计 12个项目，主要位于北京、上海、济南、西安和宁波等地，在建项目 建筑面积合计 242.12万平方米，总可售面积 195.46万平方米，已售面积 61.66万平方米，未 来可售面积为 133.80万平方米；在建项目楼面地价整体较低，未来获利能力较强。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 12：截至 2020年 3月末公司在建住宅地产项目情况（单位：万平方米、亿元、万元 /平方米） 项目名称 开工 时间 预计完 成时间 建筑 面积 总可售 面积 已售 面积 未来 可售面积 预计 总投资 累计 投入额 预计平均 销售价格 楼面 地价 北京海淀区西北旺项目 2018.6 2024 30.67 26.89 18.73 8.16 76.40 70.49 3.87 1.79 上海金山新城项目 2018.4 2020.10 17.80 12.18 1.10 11.08 30.30 22.163.8（别墅） 3.18（高层） 2.30 宁波公司 2018.6 2021.4 8.30 5.40 -5.40 12.56 6.68 2.50 0.61 西安建邦华庭（新地块） 2014.3 2019.12 31.58 29.52 24.32 5.20 27.47 26.43 1.09 0.12 济南原香溪谷（ CDEF 地块） 2018.8.1 2021.12 38.61 37.03 2.72 34.31 26.59 8.26 1.10 0.04 成都郫县花园镇项目 2019.10 2022.12 10.94 9.42 -9.42 6.96 1.37 0.89 0.14 昌平七里渠项目 2019.9 2022.9 50.85 32.40 7.54 24.86 114.00 76.60 5.11 2.10 顺义区后沙峪项目 2019.5 2021.5 11.76 10.28 0.05 10.23 41.25 30.00 5.56 3.97 朝阳东坝项目 2019.10 2021.12 14.95 12.48 -12.48 34.31 22.28 3.70 2.36 恒安小区项目 2011.2 2020.12 10.50 9.20 7.20 2.00 11.90 7.80 1.50 0.05 城开璟园项目 2019.11 2021.12 7.62 5.06 -5.06 7.10 2.36 1.45 0.35 城开玲珑城项目 2019.11 2021.12 8.54 5.60 -5.60 6.30 1.80 1.13 0.21 合计 --242.12 195.46 61.66 133.80 395.14 276.23 -- 资料来源：公司提供，东方金诚整理 保障房建设方面，截至 2020年 3月末，公司在建保障房建设项目 5个，分别位于北京市 昌平区、通州区、顺义区、海淀区和朝阳区，规划建筑面积合计 162.39万平方米，预计总投资 196.91亿元，已完成投资额为 95.63亿元。 图表 13：截至 2020年 3月末公司在建保障房项目情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 项目项目所在地建筑面积总投资 5已完成投资 昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改 昌平区沙河镇 21.60 20.09 2.86 造和环境整治安置房项目 通州区张家湾镇六小村棚户区改造安置房项目通州区张家湾镇 54.23 43.38 顺义区李遂镇棚户区改造安置房项目顺义区李遂镇 40.94 22.50 海淀区西北旺共有产权房项目海淀区西北旺镇 30.67 76.63 70.49 朝阳东坝共有产权房项目朝阳东坝 14.95 34.31 22.28 合计 162.39 196.91 95.63 资料来源：公司提供，东方金诚整理 土地一级开发方面，截至 2020年 3月末，公司拥有土地一级开发项目 5个，全部位于北 京市，土地一级开发规模为 398.53万平米，回报方式主要为政府返回，目前还未取得回款。 5棚改安置房不含土地拆迁和征收成本 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 14：截至 2020年 3月末公司土地一级开发项目情况（单位：万平方米、亿元） 项目名称开发规模预计投资额已完成投资回报方式已回款 北京西沙屯棚改 147.9 121.16 8.49土地入市政府返还 - 北京张家湾棚改 146.85 235.23 0.28土地入市政府返还 - 北京李遂镇棚改 85.07 87.34 50.09土地入市政府返还 - 北京密云县大唐庄项目 14.22 13.89 0.003土地入市政府返还 - 北京路冠沥青厂共有产权房 6 4.49 3.00 2.00 土地一级整理 +二级 开发项目的销售收益 - 合计 398.53 460.62 60.86 -- 资料来源：公司提供，东方金诚整理 截至 2020年 3月末，公司房地产开发业务拟建项目 4个，规划建筑面积为 115.21万平方 米，预计可售面积为 90.78万平方米，主要位于北京市及安徽省宿州市；安徽宿州银河五路小 学地块项目位于四线城市，预计可售面积 26.23万平方米，未来可能存在一定销售去化压力。 图表 15：截至 2020年 3月末公司拟建房地产项目情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 占地规划建筑预计可售 项目名称 面积面积面积 预计总投资楼面地价 北京大兴庞各庄项目 8.84 25.27 16.68 54.43 19788.00 北京昌平东小口项目 7.20 32.80 28.90 116.35 24039.00 北京海淀永丰新项目 6.50 21.90 18.97 51.36 24923.00 安徽宿州银河五路小学地块项目 9.48 35.24 26.23 18.33 1461.60 合计 32.02 115.21 90.78 240.47 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境下，面临较大资 金支出压力 从投资情况来看，截至 2020年 3月末，公司在建住宅地产、保障房、土地一级开发及拟 建房地产项目预计总投资额为 1293.14亿元，已累计投入 432.72亿元，未来还需投入 860.42 亿元。其中，在建住宅地产项目、在建保障房建设项目、土地一级开发项目及拟建房地产项目 尚需投资金额分别为 118.91亿元、101.28亿元、399.76亿元和 240.47亿元。公司投资资金来 源主要是借款、自筹资金以及房地产项目的销售回款，在当前“房住不炒”的房地产市场调控 政策及融资环境下，预计未来可能面临较大的资金压力。 6该项目一级土地整备面积为 4.4852万平方米，未来开发规模计容面积为 7.7万平方米，公司累计投资为 2亿元，主要投资为场区污染修复投资。利用 北京市属国有企业自有用地建设保障性住房的相关政策，企业通过土地整备，完成土地入市出让，通过一级土地整理投资（土地资产评估）+二级政策性 住房销售取二级开发项目的销售收益（15%），确定土地入市价格及未来项目销售价格。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 16：截至 2020年 3月末公司房地产在建及拟建项目未来投资情况（单位：亿元） 数据来源：公司提供，东方金诚整理 建筑材料生产销售业务 公司建筑材料销售业务主要由子公司北京建工新型建材科技股份有限公司（以下简称“建 工新科”）、北京市第一建筑构件厂、北京市建筑材料供应公司和北京建工茵莱玻璃钢制品有 限公司等负责运营。 公司建筑材料生产销售业务经营品种以商品混凝土为主，近年业务收入及毛利率有所波动 公司建筑材料生产和销售产品主要为商品混凝土、沥青混泥土和盾构管片等，以商品混凝 土为主。子公司建工新科主要从事盾构管片、装配式建筑 PC部品、预制综合管廊等高精度预 制化产品的研发和生产，其盾构管片生产供应在北京市的市场占有率位居前列，是北京市首批 入围装配式建筑产品认证企业之一。 受益于产能的增加，近年公司建筑材料业务产量及销量逐年增加。2017年～2019年，公 司建筑材料销售业务实现收入分别为 14.86亿元、14.54亿元和 57.76亿元；毛利润分别为 0.21 亿元、2.13亿元和 6.39亿元；毛利率分别为 1.44%、14.63%和 11.06%。2020年 1～3月，公 司建筑材料业务实现销售收入 7.31亿元，毛利润 1.23亿元，毛利率 16.81%。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 17：公司主要建筑材料产能及产量情况 产品名称项目2017年2018年2019年2020年 1～3月 产能（万立方米 /年） --250.00 62.50 产量（万立方米） --175 3.7 沥青混泥土销量（万立方米） --175 3.7 平均价格（元 /立方米） --990 953 销售额（万元） --17922 3542 产能（万立方米 /年） 619.20 705.02 1439.00 1377.00 产量（万立方米） 335.76 521.49 892.46 86.35 商品混凝土销量（万立方米） 335.76 521.49 892.46 86.35 平均价格（元 /立方米） 385 428 430 460 销售额 7（万元） 129309 223426 389492 39555 产能（万立方米 /年） 6.90 10.00 97.00 97.00 盾构管片、装 配式建筑 PC 部品、预制综 产量（万立方米） 销量（万立方米） 2.83 3.56 5.39 2.92 53.90 51.60 6.504.90 合管廊平均价格（元 /立方米） 1273 2875 3200 2300 销售额（万元） 4532 8394 164273 12831 资料来源：公司提供，东方金诚整理 环境工程 公司环境工程业务主要由子公司北京建工环境修复股份有限公司（以下简称“环境修复公 司”）负责运营。 环境工程业务在公司主营业务收入中的占比较小，未来将成为公司培育的主业，预计该业 务将保持较快增长 环境修复公司主要从事土壤环境修复业务，是国内最早从事土壤环境修复企业之一，具有 国内领先的技术水平，拥有环保工程专业承包壹级、环境工程专项设计乙级资质，在全国土壤 修复企业具有较强的竞争实力。 2017年～2019年，公司环境工程业务实现收入分别为 6.98亿元、11.21亿元和 11.00亿 元；毛利润分别为 1.39亿元、2.22亿元和 2.32亿元；毛利率分别为 19.88%、19.81%和 21.07%。 2020年 1～3月，公司环境工程业务实现销售收入 1.06亿元，毛利润 0.05亿元，毛利率 4.69%。 2017年～2019年及 2020年 1～3月，公司签订各类大额环境修复业务合同 15个（详见 附件六），合同金额 30.95亿元。根据公司合并重组后的战略规划，环境修复业务将成为公司 未来培育的主业，预计未来环境修复业务将保持较快增长。 服务业及其他 公司服务业及其他业务主要包括建材配送、科技研发、建筑设计、物业投资与管理等。其 中，建材配送的主要运营主体为北京建工物流配送有限公司，建筑设计的主要运营主体为北京 7表中商品混凝土销售额未进行内部抵消。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 市建筑工程研究院有限责任公司。物业投资与管理服务包括物业出租、物业管理等，能够为企 业提供较为稳定的现金流。北京建工拥有的可出租商业物业主要为建工大厦、劲松大厦和紫金 大厦等，出租率在 95%以上，分布在北京市西城、朝阳等区；管理的物业主要分布在北京市朝 阳、西城、丰台等区，主要物业为建邦华府、融域家园、阳光新干线等。 2017年～2019年及 2020年 1～3月，公司服务业及其他业务实现收入分别为 16.33亿元、 17.04亿元、43.65亿元和 4.98亿元；毛利润分别为 6.01亿元、7.35亿元、19.13亿元和 2.97 亿元，毛利率分别为 36.78%、43.14%、43.83%和 59.66%，毛利率水平逐年增长。 公司治理与战略 公司建立了完整的法人治理、内部控制及管理体系，未来随着整合的推进，公司管理制度 有望进一步完善 北京市国资委持有公司 100%股份，是公司唯一股东及实际控制人。根据《公司章程》，公 司不设立股东会，设置董事会、监事会和经理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。 2019年 11月北京建工与市政路桥合并重组后，根据中共北京市委组织部文件，市政路桥党的 关系和企业领导人员管理关系隶属北京建工党委，原市政路桥领导人员职务因合并重组不再列 为市管职务。同时，公司董事会成员、监事会成员及高级管理人员进行了变动。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会是公司的经营决策机构，对出资者负责。 公司建立了职责明确的治理架构，设立了施工管理部、投资管理部、科学技术管理部、质量管 理部、信息管理部、项目经济管理中心、审计部、财务部、资金管理中心等主要职能部门。同 时，公司建立了重大事项决策制度、重大投融资决策、财务管理、会计核算和预算管理制度、 对下属子公司的资产、人员、财务的管理制度、安全生产制度、风险控制制度、担保制度、突 发事件应急管理制度等一系列内部控制制度。未来随着整合的推进以及战略规划的实施，相应 的管理制度有望进一步完善。 公司与市政路桥合并重组完成后，战略定位清晰，所实施的战略措施有利于企业转型升级， 提升核心竞争力 北京建工与市政路桥合并重组完成后，公司十三五时期将定位为“打造行业一流的工程建 设与综合服务集团”，主业为“设计和咨询服务（工程技术、咨询服务）、建筑工程及市政、 道路公用工程、房地产开发经营与物业管理”，培育主业为“节能环保（环境修复、节能低碳、 资源循环利用）”。 未来，公司将不断通过深化企业改革、促进企业产业链“一体化”等战略措施调整和创新 商业模式，围绕“一个目标（打造行业一流的工程建设与综合服务集团）”，打造“两强企业 （位居中国企业 500强建筑业企业前列，全球最大 250家国际承包商的知名企业） ”，优化“三 项结构（优化产业结构、资本结构、组织结构）”，形成“四跨一链格局（围绕城市建设产业 链布局，成为跨行业、跨地区、跨所有制、跨国经营的企业集团）”，实施“五大创新（市场 创新、资本创新、科技创新、管理创新、人才创新）”，做强主业、做优培育业务，推动公司 由建造商向城市建设综合服务商全面转型。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 财务分析 财务概况 公司提供了 2017年～2019年审计报告和 2020年 1～3月合并财务报表。致同会计师事务 所（特殊普通合伙）对公司 2017年～2019年财务报表进行了审计，并出具标准无保留意见的 审计报告。公司 2020年 1～3月合并财务报表未经审计。 截至 2019年末，公司纳入合并报表范围的全资及控股二级子公司共 49家。2019年 11月， 北京建工与市政路桥实施合并重组，北京市国资委将市政路桥的国有资产无偿划转至北京建工， 市政路桥成为公司的全资子公司，并纳入公司 2019年财务报表合并范围。同时，公司对 2019 年年初财务数据进行了追溯调整，本评级报告 2018年财务数据采用追溯调整后的 2019年年初 财务数据。 资产构成与资产质量 2019年市政路桥成为公司全资子公司并纳入合并范围，公司资产规模大幅增加，资产结构 以存货、应收账款及货币资金等流动资产为主 近年公司资产总额逐年增长，2019年市政路桥成为公司全资子公司并纳入公司合并范围， 公司资产规模大幅增加。公司资产中流动资产占比较高，2019年末及 2020年 3月末，流动资 产占比分别为 78.65%和 77.52%。 2019年末及 2020年 3月末，公司流动资产分别为 1338.62亿元和 1329.34亿元，主要由 存货、货币资金、应收账款及其他应收款等构成。截至 2019年末，公司存货账面价值为 674.49 亿元，主要包括建筑施工项目已完工未结算款 275.16亿元、在建房地产开发产品 348.03亿元 及已完工房地产开发产品 19.37亿元等；货币资金总体呈上升趋势，2019年末货币资金为 253.54亿元，其中受限货币资金为 6.09亿元；公司应收账款规模较大，2019年末应收账款余 额为 263.48亿元，主要为应收工程款，其中 1年以内、1至 2年内的应收账款余额占全部应收 账款的比重分别为 62.05%和 19.26%，同期应收账款周转率为 4.14次，期末共计提坏账准备金 额 12.94亿元；2019年末，公司其他应收款账面余额为 73.63亿元，主要为各项工程履约金及 往来款等，共计提坏账准备金额为 10.49亿元。 公司非流动资产逐年增长，2019年末及 2020年 3月末，公司非流动资产分别为 363.42 亿元和 385.43亿元，主要由长期应收款、投资性房地产、长期股权投资及固定资产等构成。截 至 2019年末，公司长期应收款为 100.13亿元，其中质保金为 32.12亿元，PPP项目投资款为 63.51亿元；公司投资性房地产 2019年末账面价值为 77.00亿元，采用公允价值计量，其中房 屋、建筑物账面价值为 49.80亿元，土地使用权账面价值为 27.20亿元；固定资产 2019年末账 面价值 51.11亿元，主要为房屋、建筑物和机械设备等；公司长期股权投资 2019年末余额为 74.86亿元，主要是对北京市机械施工有限公司、北京建工环境发展有限责任公司北京城市铁建 轨道交通投资发展有限公司北京兴筑房地产开发有限公司等联营企业的投资，且采用权益法核 算确认投资损益和其他权益变动增加。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 18：公司资产构成及质量情况（单位：亿元） 项目2017年末2018年末2019年末2020年 3月末 存货 276.71 543.26 674.49 712.90 货币资金 81.74 249.85 253.54 199.82 应收账款 116.79 211.08 250.55 212.84 其他应收款 51.58 75.06 73.63 103.89 流动资产合计 558.53 1147.75 1338.62 1329.34 长期应收款 7.95 73.98 100.13 112.74 投资性房地产 29.67 75.78 77.00 77.00 长期股权投资 26.92 53.43 74.86 83.93 固定资产 20.40 45.82 51.11 51.09 非流动资产合计 107.93 300.92 363.42 385.43 资产总计 666.46 1448.67 1702.04 1714.78 资料来源：公司提供，东方金诚整理 从资产受限及抵质押情况来看，截至 2020年 3月末，公司受限资产账面价值共计 216.55 亿元，受限资产占总资产比重为 12.63%，占净资产 67.94%。公司受限资产规模较大，流动性 受到一定影响。 图表 19：截至 2020年 3月末公司受限资产情况（单位：亿元） 货币资金 6.45票据保证金、保函保证金、履约保证金等 存货 176.05土地、在建工程用于抵押贷款 固定资产 1.08房屋、建筑物抵押 其他 32.97长期应收款质押等 合计 216.55 资料来源：公司提供，东方金诚整理 资本结构 公司所有者权益显著增加，其中少数股东权益、资本公积和未分配利润占比较高，2019年 因市政路桥划入公司发生同一控制合并，以及未分配利润和资本公积转增股本使得公司实收资 本大幅增加 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 2019年市政路桥成为公司全资子公司并纳入公司合并范围，公司所有者权益大幅增长，2019年末公司所有者权益为 319.08亿元，主要由少数股东权益、未分配利润、实收资本和资 本公积等构成。2020年 3月末，公司所有者权益为 318.74亿元。 图表 20：公司所有者权益构成情况（单位：亿元） 数据来源：公司提供，东方金诚整理 截至 2019年末，公司少数股东权益为 118.50亿元，占比 37.14%；实收资本为 72.74亿 元，其中，2019年 11月 7日市政路桥无偿划入公司，因发生同一控制合并，公司期初实收资 本由 20.15亿元增加至 42.64亿元，同时公司以未分配利润转增资本 30亿元，以资本公积转 增资本 950万元；2019年末未分配利润为 54.75亿元，由于当年未分配利润转增资本，较年初 有所下降；资本公积为 25.93亿元，其他权益工具为 20.00亿元，系 2017年公司发行的 20亿 元债权融资计划（永续债）。 公司资产负债率较高，债务规模逐年增加，其中长期有息债务占比上升，债务结构有所优 化 2017年～2019年末，公司负债总额逐年增长，其中因 2019年市政路桥成为公司全资子公 司并纳入公司合并范围，负债总额增长显著。负债总额中流动负债占比较高，其中 2019年末公 司负债总额为 1382.96亿元，流动负债占比 79.02%。截至 2020年 3月末，公司负债总额增至 1396.03亿元，流动负债占比为 74.90%。 公司流动负债呈增加趋势，2019年末和 2020年 3月末，流动负债分别为 1092.86亿元和 1045.57亿元。公司流动负债主要由短期借款、应付账款、预收款项及其他应付款构成，其中，2019年末公司短期借款为 253.29亿元，信用借款占比 75.17%，主要为补充流动资金借款；应 付账款为 380.60亿元，主要由应付劳务分包款及应付材料款等组成，其中账龄在 1年以内的应 付账款占比为 63.96%；预收款项 232.06亿元，主要来自大型工程的业主方预付工程款、房地 产业务所形成的预收售房款等；2019年末其他应付款为 86.98亿元，主要为项目保证金、履约 款和往来款等。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 21：公司流动负债和非流动负债构成情况（单位：亿元） 项目2017年末2018年末2019年末2020年 3月末 应付账款 114.90 332.13 380.60 298.28 短期借款 193.98 252.01 253.29 292.13 预收款项 70.29 156.99 232.06 258.73 其他应付款 8 26.88 77.31 86.98 72.44 一年内到期非流动负债 55.22 40.07 72.56 52.58 流动负债合计 470.01 903.72 1092.86 1045.57 长期借款 85.91 177.09 217.99 248.26 应付债券 1.60 56.95 59.71 82.39 非流动负债合计 90.88 250.03 290.10 350.47 负债合计 560.89 1153.75 1382.96 1396.03 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司非流动负债规模近年增加较快，2019年末和 2020年 3月末非流动负债分别为 290.10 亿元和 350.47亿元。其中，长期借款分别为 217.99亿元和 248.26亿元，大幅增长主要由于公 司为满足 PPP项目及房地产开发项目建设资金需要而大幅增加长期借款所致；应付债券分别为 59.71亿元和 82.39亿元。截至本报告出具日，公司及下属子公司存续债券共 7只，其中海外 债券规模为 6亿美元，国内人民币债券规模为 84亿元（包括 20亿元的永续债券）；公司下属 二级子公司北京市政路桥股份有限公司发行的“18京路 01”，若投资人行使回售选择权，则 该债券于 2020年 9月 20日到期。 8其他应付款中未包含应付利息及应付股利。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 22：截至本报告出具日公司存续债券情况（单位：年、亿元） 简称债券类型起息日期发行期限发行利率期末余额 6亿美元债券美元债 2018-08-20 3 5.75%6亿美元 18京路 01私募债 2018-09-20 2+1 4.90% 6.0019建工 01公司债 2019-09-24 3+2 3.90% 12.0020建工 01公司债 2020-03-16 3+2 3.20% 14.0020建工 02公司债 2020-03-16 5 3.68% 8.0020京建工 MTN001中期票据 2020-04-29 3 2.60% 24.0017京建工 ZR001 北金所债权 融资计划 2017/11/30（ 3+N） 6.08% 20.00 资料来源：公司提供，东方金诚整理 有息债务方面，近年公司全部债务规模逐年增长，其中长期有息债务占比有所上升，截至 2020年 3月末，公司全部债务 9为 756.31亿元，其中长期有息债务占比为 48.51%；公司长期 债务资本化比率为 53.51%，全部债务资本化比率 70.35%，资产负债率为 81.41%。整体来看， 公司债务结构有所优化，但整体债务负担较重。 若将其他权益工具中 20.00亿元永续债 10作为有息债务考虑，2020年 3月末，公司全部债 务规模将增至 776.31亿元，同时资产负债率及全部债务资本化比率将有所提高。 从 2020年 3月末存续债务结构来看，公司 1年内和 1～2年内到期的有息债务规模较大， 存在一定集中偿付压力。 对外担保方面，截至 2020年 3月末，公司对合并范围外担保余额为 27.12亿元，担保比 率 8.51%，其中对北京首都开发控股（集团）有限公司的担保余额为 9.00亿元，其余全部为对 关联方企业的担保。在对关联方企业的担保中，公司对北京建工博海建设有限公司的贷款担保 余额为 1.00亿元，根据公司 2020年 4月 29日披露的诉讼情况，公司与北京建工博海建设有 限公司之间存在合同纠纷案，北京建工因承担保证责任担保代偿 2.3亿元 11。 9公司全部债务中未包含作为其他权益工具的永续债券。 102017年 11月 30日，公司发行“北京建工集团有限责任公司 2017年度第一期债权融资计划”，该债权融资计划规模为 20亿元，期限为 3+N。 11北京建工博海建设有限公司为公司的参股公司，公司持股比例为 49%。根据公司 2020年 4月 29日披露的诉讼情况，北京建工集团有限责任公司与 北京建工博海建设有限公司、青建国际集团有限公司、青岛博海投资有限公司的合同纠纷案于 2020年 3月 11日向北京仲裁委员会提起仲裁，要求北京 建工博海建设有限公司、青建国际集团有限公司、青岛博海投资有限公司（被申请人）返还内部借款本金人民币 6584.41万元，并支付利息、罚息；返 还因向银行承担保证责任支出的人民币 2.3亿元，并支付利息。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 23：公司债务负担情况（单位：亿元） 图表 24：截至 2020年 3月末公司有息债务期限结构 12（单位：亿元） 债务到期 时间 短期借款长期借款应付债券 一年内到期 非流动负债 其他应付款应付票据小计 1年以内 292.13 52.58 44.68 389.391～ 2年 92.56 48.39 21.27 162.232～ 3年 41.42 26.00 67.423年以上 114.27 8.00 15.00 137.27 数据来源：公司提供，东方金诚整理 盈利能力 受益于 2019年北京建工与市政路桥合并重组，公司收入及利润规模增加较快，但受新冠 疫情影响，2020年一季度公司收入及利润承压，随着国内疫情得到有效控制，公司未来收入及 利润规模有望继续保持增长 受益于 2019年北京建工与市政路桥合并重组，公司营业收入增加较快，但毛利率有所下降； 期间费用以管理费用和财务费用为主，2019年期间费用占营业收入的比重为 6.49%。受益于营 业总收入规模的增加，2017年～2019年，公司利润总额增加明显，分别为 7.70亿元、21.91 亿元和 23.54亿元；同期，公司投资收益分别为 3.30亿元、2.82亿元和 3.68亿元，主要为权 益法核算的长期股权收益和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投 资收益。2019年公司资产处置收益规模较大，主要为当年三虎桥土地被收储收益。同期，公司 总资本收益率分别为 3.42%、4.08%和 3.74%，小幅波动；净资产收益率分别为 5.52%、6.23% 和 5.31%。 2020年 1～3月，公司实现营业收入和利润总额分别为 175.70亿元和 1.57亿元，同比分 别增长 0.48%和-38.26%。受新冠肺炎疫情影响，公司一季度收入增速同比下降较多，同时受计 入当期损益的汇兑损失增加导致的财务费用增长使得利润规模出现下滑。3月份以来随着国内 疫情得到有效控制，公司项目复工复产加速，同时 2019年 11月公司与市政路桥合并重组完成 后，公司业务结构得到进一步优化，在下游基建投资快速回升及房地产投资明显改善的背景下， 12因四舍五入为亿元，数据存在一定误差。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 公司收入及利润有望继续保持增长。 图表 25：公司盈利能力情况（单位：亿元） 项目2017年2018年2019年2020年 1～3月 公允价值变动收益 -1.38 1.17 1.08 1.36 投资收益 3.30 2.82 3.68 -0.15 资产处置收益 0.28 1.54 4.63 0.08 利润总额 7.70 21.91 23.54 1.57 净利润 5.83 18.38 16.96 0.70 数据来源：公司提供，东方金诚整理 现金流 公司经营活动产生的现金流量整体呈逐年增加趋势，且对外投资规模有所扩大，预计未来 仍将保持较高的外部融资依赖度 2017年～2019年，公司经营活动产生的现金流量净额逐年增加，分别为-40.83亿元、 -0.05 亿元和 55.21亿元，2019年有所改善；同期，现金收入比分别为 93.90%、96.48%和 110.49%， 处于较好水平。 公司近年投资活动现金流呈大规模净流出状态，且净流出规模有所扩大，主要系公司追加 对联营建筑企业的投资和对参股房地产企业的投资所致。2017年～2019年，公司筹资活动产 生的现金流量净额分别为 63.91亿元、77.66亿元和-5.04亿元。2019年筹资活动产生的现金流 净额为负，主要为当年分配利润支出的现金流较多所致。 2020年 1～3月，公司经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额和筹 资活动产生的现金流量净额分别为-71.61亿元、-42.32亿元和 59.87亿元。受新冠肺炎疫情影 响，公司短期内经营性现金流承压。 随着国内疫情得到控制，预计公司建筑施工业务项目回款及房地产开发业务销售、回款将 有望大幅回升，将有助于公司经营性现金流的改善，同时投资类项目资金支出规模的增加使得 公司仍将保持较高的的外部融资依赖度。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 图表 26：2017～2019年及 2020年 1～3月公司现金流情况（单位：亿元） 数据来源：公司提供，东方金诚整理 偿债能力 2017年～2019年末，公司流动比率和速度比率有所波动。受公司经营活动产生的现金流 量净额增加影响，2017年～2019年经营现金流动负债比逐年增加。截至 2020年 3月末，公司 货币资金为 199.82亿元，其中受限货币资金为 6.45亿元，短期有息债务为 389.39亿元，非受 限货币资金对短期有息债务的覆盖比率为 49.66%。 2017年～2019年，公司 EBITDA分别为 19.97亿元、47.11亿元和 54.09亿元；EBITDA 利息倍数分别为 1.61倍、1.74倍和 1.70倍；全部债务/EBITDA分别为 17.01倍、12.49倍和 12.69倍。 图表 27：公司偿债能力指标情况 指标2017年2018年2019年2020年 3月 流动比率（ %） 118.83 127.00 122.49 127.14 速动比率（ %） 59.96 66.89 60.77 58.96 经营现金流动负债比（ %） -8.69 -0.01 5.05 - EBITDA利息倍数（倍） 1.61 1.74 1.70 - 全部债务 /EBITDA（倍） 17.01 12.49 12.69 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 公司融资渠道畅通，银行授信额度充足，截至 2020年 3月末，北京建工及下属子公司共 获得各金融机构的人民币综合授信额度总额为 2321.25亿元，其中已使用授信额度为 867.12亿 元，未使用授信额度为 1454.13亿元。 总体来看，作为北京市国资委下属的大型综合性建筑企业，公司综合财务实力很强，融资 渠道畅通，综合偿债能力极强。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 同业比较 与行业对比组企业进行对比，公司资产规模较大，收入规模处于中等水平；盈利能力处于 较好水平；营运效率与对比企业相比较低，仅高于中国核建；资产负债率处于中等水平。 图表 28：同行业主要指标对比 项目北京建工广西建工北京城建中建七局中国核建 总资产（亿元） 1702.04 1201.49 3264.86 1034.46 1244.60 营业收入（亿元） 956.68 1308.18 1210.04 821.93 637.41 毛利率（ %） 9.52 8.03 11.96 7.26 9.73 利润总额（亿元） 23.54 25.41 50.82 19.20 18.01 应收账款周转率（次） 4.14 13.04 6.52 6.60 2.78 资产负债率（ %） 81.25 83.45 79.90 78.18 84.05 注：以上企业最新主体信用等级均为 AAA/稳定，数据来源自各企业公开披露的 2019年数据，东方金诚整理。 总体来看，公司是北京市国资委下属大型建筑企业，2019年 11月市政路桥的国有资产被 无偿划转至北京建工，公司产业结构进一步优化，行业地位将更加突出；市政路桥成为公司全 资子公司并纳入合并范围后，公司资产规模大幅增加，所有者权益显著增加；公司资产负债率 较高，债务规模逐年增加，其中长期有息债务占比上升，债务结构有所优化；受益于北京建工 与市政路桥合并重组，公司收入及利润规模增加较快，但受新冠疫情影响，2020年一季度公司 收入及利润承压，随着国内疫情得到有效控制，公司未来收入及利润规模有望继续保持增长； 公司经营活动产生的现金流量整体呈逐年增加趋势，且对外投资规模有所扩大，预计未来仍将 保持较高的外部融资依赖度。 过往债务履约情况 根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至 2020年 5月 6日， 公司在银行贷款履约方面不存在不良信用记录。 截至报告出具日，公司到期债券已按期兑付，处于存续期债券均按时偿还利息。 本期债券偿债能力 本期债券拟发行金额为人民币不超过 150亿元（含 150亿元），若按 150亿元计算，为公 司 2020年 3月末全部债务和负债总额的 19.83%和 10.74%，对现有资本结构产生一定影响。 截至 2020年 3月末，公司资产负债率和全部债务资本化比率分别为 81.41%和 70.35%。 本期债券发行后，发行金额若按 150亿元计算，以公司 2020年 3月末的财务数据为基础，如 不考虑其他因素，若公司在本期债券未来某个续期周期末选择全额兑付本期债券，本期债券可 视为普通有息债务，发行后公司资产负债率和全部债务资本化比率将分别为 82.91 %和 73.98%，债务负担有所加重。考虑到本期债券募集资金部分用于偿还公司有息债务，实际资产 负债率和全部债务资本化比率将低于测算值。若公司一直行使续期权，本期债券将长期存续， 具有权益工具的特征，发行后公司资产负债率和全部债务资本化比率将分别为 74.86%和 61.74%，较发行前水平有所下降。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 以公司 2019年的财务数据为基础，如不考虑其他因素，公司 EBITDA、经营活动现金流入、 经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期债券的保护倍数分别为 0.36倍、7.94倍、 0.37 倍和 0.05倍。 图表 29：本期债券偿债能力指标 项目2017年2018年2019年 EBITDA/本期债券发行额 (倍 ) 经营活动现金流入量偿债倍数（倍） 经营活动现金流量净额偿债倍数（倍） 筹资活动前现金流量净额偿债倍数（倍） 0.13 2.76 -0.27 -0.36 0.31 6.24 0.00 -0.24 0.367.940.370.05 资料来源：公司提供，东方金诚整理 抗风险能力及结论 公司是北京市国资委下属大型建筑企业，2019年 11月北京市政路桥集团有限公司的国有 资产被无偿划转至北京建工，公司产业结构进一步优化，行业地位将更加突出，综合财务实力 极强；公司建筑施工业务拥有市政、公路及房屋建筑施工总承包特级及多项专业承包一级资质， 自成立以来承建多项国家重点大型项目，施工经验丰富，技术水平高，在我国建筑市场具有很 强的市场竞争力；近年公司建筑施工业务新签订单逐年增长，在手合同额规模大，为未来业务 发展提供了很强保障；公司房地产项目主要位于北京、上海、济南、西安等一二线城市，未来 可售面积较充足，房地产开发业务收入和毛利润逐年增加，业务获利能力强。 同时，东方金诚关注到，受新冠疫情影响，预计公司建筑施工及房地产开发等业务短期内 将受到一定不利影响；公司在建和拟建房地产项目未来投资规模较大，面临资金压力；公司资 产负债率较高，有息债务规模持续增长。 综上所述，东方金诚评定公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。基于对公司主体长 期信用以及对本期债券本息偿还保障能力的评估，东方金诚评定本期债券的信用等级为 AAA。 该级别反映了公司偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件一：截至 2020年 3月末公司股权结构图 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件二：截至 2020年 3月末公司组织机构图 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件三：截至 2020年 3月末公司在建前十大房建项目情况 单位：亿元 项目名称业主单位 项目 所在地 开工日期竣工日期 合同 金额 已结算 合同金 额 已回款 金额 累计完成 产值 施工模式 国家会议中心二期项目 北京北辰会展投资有 限公司 北京 2019.08.01 2024.01.21 48.4 8.52 15.19 8.8总承包 北京鲜活农产品流通中心 北京农产品中央物流 园有限公司 北京 2016.05.01 2020.05.30 33.78 25.18 27.95 32.2总承包 朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户 区改造土地开发项目 北京昆泰嘉恒房地产 开发有限公司 北京 2018.11.30 2021.11.19 23.33 5.80 6.75 4.74总承包 大同市国际能源革命科技创新 园 A区建设项目二期工程 大同市经济建设投资 有限责任公司 山西省大 同市 2020.2.10 2022.2.10 23.58 0.00 2.20 0.06总承包 章丘市刁镇镇驻地旧村改造一 期工程项目工程总承包（ EPC) 章丘市惠农新农村建 设投资开发有限公司 山东省济 南市 2019.04.15 2020.12.05 20.93 7.25 2.50 4.14总承包 山西转型综合改革示范区创新 绿城项目建设工程施工 山西科技创新城投资 开发有限公司 山西省太 原市 2018.11.01 2020.04.30 16.83 6.69 4.70 8.5总承包 富力首府 B18工程 海南航孝房地产开发 有限公司 海南省海 口市 2016.08.01 2020.12.30 16.63 11.21 8.34 11.2总承包 首都医科大学附属北京朝阳医 院东院建设工程 首都医科大学附属北 京朝阳医院 北京 2019.03.30 2022.06.06 16.21 1.41 3.32 2.08总承包 贵阳北农产品电贸物流园 贵阳农产品开发有限 公司 贵州省贵 阳市 2017.08.20 2020.06.30 13.5 5.99 5.98 9.18总承包 太原市晋源区武家庄城中村改 造项目施工总承包一标段工程 山西省投资集团高新 建设开发有限公司 山西省太 原市 2016.10.25 2020.12.30 12.16 4.83 4.58 5.26总承包 合计 ----225.35 76.87 81.51 86.16 - 资料来源：公司提供，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件四：截至 2020年 3月末公司在建前十大市政建设项目情况 单位：亿元 已结算 项目已回款金累计完成 项目名称业主单位开工日期竣工日期合同金额合同金施工模式 所在地额产值 额 广东省广 广州地铁 5号线东延广州地铁集团有限公司2018.10.30 2022.12.25 44.00 0.86 3.86 1.05总承包 州市 苏州地铁 4号支线溪霞路站地下苏州吴中轨道交通有限公江苏省苏 2014.07.01 2020.06.30 29.86 23.76 18.29 25.46总承包 空间司州市 绍兴市城市轨道交通 1号线工程浙江省绍 绍兴京越地铁有限公司2019.12.27 2022.12.30 19.37 0.47 2.96 4.31总承包 施工兴市 北京市轨道交通建设管理 北京地铁 3号线 1标段北京市 2015.12.31 2020.12.25 15.24 2.52 3.62 3.1总承包 有限责任公司 山西转型综合改革示范区潇河产 山西转型综改示范区小牛山西省太 业园区太原起步区小牛线综合管2019.08.28 2021.08.27 12.98 0.00 0.14 2.15 PPP 管廊项目管理有限公司原市 廊及人民路道路工程 PPP项目 苏州市轨道交通集团有限江苏省苏 苏州地铁 6号线 07标2018.12.01 2023.06.30 11.14 1.06 0.77 1.53总承包 公司州市 北京市轨道交通建设管理 北京地铁 17号线 5标段北京市 2016.09.01 2022.12.31 7.57 1.38 1.69 1.66总承包 有限公司 北京城市快轨建设管理有 北京地铁西延空港线北京市 2015.12.28 2020.12.31 7.05 3.55 3.89 4.61总承包 限公司 北京地铁 12号线工程土建施工北京市轨道交通建设管理 北京市 2016.12.15 2020.12.28 6.71 3.21 3.20 2.05总承包 10合同段有限公司 北京城市快轨建设管理有 北京地铁 16号线 24标段北京市 2013.06.01 2021.12.31 5.86 4.12 3.62 4.15总承包 限公司 合计 159.78 40.92 42.04 50.07 资料来源：公司提供，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件五：截至 2020年 3月末公司 PPP项目情况 单位：亿元 总投资金来源累计投已实现持股 运营期 / 项目名称工程地点工程类别特许经建设期间 资额资本金银行借款资额回款比例 营期 青岛市海绵城市试点区（李沧区）建设 山东青岛市政 14.50 4.35 8.00 7.00 -66% 2+18 2017.10.31-2020PPP项目 福鼎市滨海大道二期道路工程 PPP项目福建福鼎市政道路 12.56 2.51 9.50 7.70 -51% 3+10 2016.10.25-2020 山西转型综合改革示范区潇河产业园区山西转型综合改 太原起步区小牛线管廊及人民路 PPP项革示范区潇河产市政工程 19.40 3.88 15.52 0.93 0.00 85%18年 2019.8-2021.8 目合同业园区 原阳县 CBD中心区市政基础设施 PPP 河南省原阳县基础设施 13.40 2.70 10.70 0.00 0.00 94%13年 2020.7-2022.7 项目 浮梁县北汽综合配套 PPP项目江西景德镇市厂房 5.92 1.28 4.64 4.95 0.05 90% 2+102018.1.1-2019年底 淮安市淮安区老年人日间照料中心 PPP 江苏省淮安市房建工程 1.21 0.24 0.97 0.20 -95% 2+10 2018.8.6-2020.8 项目 东营市南一路快速路（华山路至西一路） 山东省东营市市政工程 6.80 1.44 4.56 6.00 1.02 90%10年 2016.10—2019.4.30 建设工程 PPP项目 2016.04—2017.12 赤峰红山区市政路桥 PPP项目内蒙古赤峰市市政工程 7.25 1.62 5.55 7.17 1.52 95%10年 2016.05—2018.12 旅游专线道路工程 武安市旅游专线道路工程与太行钢铁退2017.01-2018.09 河北省武安市公路工程 20.00 3.80 13.44 19.13 2.24 95%8年 城进园道路工程 PPP项目太行钢铁道路工程 2017.03-2019.01 东营市垦利区城区雨污分流改造工程 山东省东营市市政工程 3.50 0.70 2.76 1.61 0.00 95%18年 2018.6.15—2020.10 PPP项目 四川省乐山市峨房建、市 峨眉山市城镇化建设一期项目 PPP项目3.06 0.10 2.96 2.57 0.36 100%4年 2016.4.28-2020.5.31 眉山市政 东山经济技术开发区“一区两园”基础福建省漳州市东 市政 6.51 1.35 4.96 5.07 0.73 90%10年 2016.12-2019.9.30 设施PPP项目山县 蓬安县省道 S101线过境县城中心改线四川省南充市蓬道路、桥 工程（绕城北路）PPP项目安县梁、隧道 7.46 1.77 5.60 3.75 0.00 95%15年 2017.9-2019.9 怀远县 2016年实施市政道路工程类安徽省蚌埠市怀 市政 6.96 1.43 5.46 3.69 0.00 95%7年 2017.8.1-2020.3.27 PPP项目远县 陕西省渭南市富 富平至耀州红色旅游公路 PPP项目道路 8.91 0.69 7.13 8.91 0.00 39%13年 2017.10.20-2019.12.31 平县 福建省宁德市福 福安西互通连接线公路工程 PPP项目道路 3.90 1.05 2.73 2.41 0.00 90%10年 2018.7.22-2020.7.21 安市 江苏省盐城市建 建湖县高铁综合客运枢纽工程 PPP项目市政 5.73 0.86 4.59 5.02 0.00 75%14年 2018.11.9-2019.12.15 湖县 漳浦县 X584赤土万安园区至深土沿海福建省漳州市漳道路 5.40 1.22 4.05 0.50 0.00 90%15年 2019.07-2021.06 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 大通道公路工程 PPP项目浦县 普兰店区湾底整治 PPP项目 辽宁省大连市普 兰店区 市政 11.35 2.14 8.96 0.30 0.00 90%13年 2019.08-2021.08 盐通高铁东台站站前广场及综合枢纽配 套工程 PPP项目 江苏省盐城市东 台市 市政 5.01 0.75 4.00 0.23 0.00 75%14年 2019.11.28-2020 .11.27 连江县可门开发区集排污管网项目 PPP 项目 福建省福州市连 江县 市政 4.95 1.12 3.71 3.10 0.09 90%7年 2016.4.28-2021.4.27 数据来源：公司提供，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件六：近年公司环境工程业务主要新签合同情况 单位：亿元 项目年份 合同 金额 截至 2020年 3月末 项目进度 南天化工厂西厂区污染土地治理修复施工总承包 HHN2016004-GC01 2017 1.29 74.70% 济南裕兴化工有限责任公司原厂区 Cr(Ⅵ)污染土壤修复项目高架桥西侧 污染场地及全厂区污染建筑垃圾修复工程施工运行总承包 2017 1.98 29.29% HSD2012001-GC01 上海市桃浦化工区场地环境修复 HSH2014001-GC01 2017 1.20 100% 云天化红云氯碱污染场地修复工程 HYN2015006-GC01 2017 1.37 100.00% 智造园北区（原葛店化工厂厂区） A区 (地块 5)污染场地修复项目 HHB2013006-GC01 2018 1.71 30.76% 天津市试剂一厂土壤及地下水修复项目 HTJ2017001-GC01 2018 1.30 49.02% 河西区黑牛城道（大成五金）复兴九里南侧地块污染治理方案编制及污染 治理项目 HTJ2017006-GC01 2018 4.30 26.21% 东风化工厂项目 2019 2.53 28.68% 高峰路（天重三期）地块治理修复工程 2019 1.05 73.67% 天津农药股份有限公司地块污染土壤及地下水修复项目 2019 8.47 29.16% 太原市原煤气化工厂区污染土壤异位修复治理项目 2019 2.87 0.00% 南京小南化安全再利用 2019 1.11 18.80% 天富（中国）食品添加剂有限公司和徐州恒扬化工有限公司原厂址污染场 地土壤及地下水修复治理项目 2020 1.00 0.00% 牟定县原渝滇化工有限责任公司生产区及生活区历史遗留重金属污染土 壤修复治理工程 2020 0.46 0.00% 绿心东北组团非正规垃圾填埋场垃圾处理工程项目 2020 0.31 0.00% 合计 30.95 - 数据来源：公司提供，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件七：公司主要财务数据及指标 项目名称2017年2018年2019年2020年 3月 主要财务数据及指标 资产总额（亿元） 666.46 1448.67 1702.04 1714.78 所有者权益（亿元） 105.58 294.92 319.08 318.74 负债总额（亿元） 560.89 1153.75 1382.96 1396.03 短期债务（亿元） 252.16 319.35 366.27 389.39 长期债务（亿元） 87.51 269.29 320.03 366.92 全部债务（亿元） 339.67 588.65 686.30 756.31 营业收入（亿元） 418.22 838.76 956.68 175.70 利润总额（亿元） 7.70 21.91 23.54 1.57 净利润（亿元） 5.83 18.38 16.96 0.70EBITDA（亿元） 19.97 47.11 54.09 - 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -40.83 -0.05 55.21 -71.61 投资活动产生的现金流量净额（亿元） -12.43 -36.48 -47.64 -42.32 筹资活动产生的现金流量净额（亿元） 63.91 77.66 -5.04 59.87 毛利率（ %） 10.34 9.70 9.52 8.70 营业利润率（ %） 9.10 8.93 8.23 7.80 销售净利率（ %） 1.39 2.19 1.77 0.40 总资本收益率（ %） 3.42 4.08 3.74 - 净资产收益率（ %） 5.52 6.23 5.31 - 总资产收益率（ %） 0.87 1.27 1.00 - 资产负债率（ %） 84.16 79.64 81.25 81.41 长期债务资本化比率（ %） 45.32 47.73 50.07 53.51 全部债务资本化比率（ %） 76.29 66.62 68.26 70.35 货币资金 /短期债务（ %） 32.42 78.24 69.22 51.32 非筹资性现金净流量债务比率（ %） -15.68 -6.21 1.10 - 流动比率（ %） 118.83 127.00 122.49 127.14 速动比率（ %） 59.96 66.89 60.77 58.96 经营现金流动负债比（ %） -8.69 -0.01 5.05 - EBITDA利息倍数（倍） 1.61 1.74 1.70 - 全部债务 /EBITDA（倍） 17.01 12.49 12.69 - 应收账款周转率（次） -5.12 4.14 - 销售债权周转率（次） -5.00 4.05 - 存货周转率（次） -1.85 1.42 - 总资产周转率（次） -0.79 0.61 - 现金收入比（ %） 93.90 96.48 110.49 140.26 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件八：主要财务指标计算公式 指标计算公式 毛利率（ %）（营业收入 -营业成本） /营业收入 ×100% 营业利润率（ %）（营业收入 -营业成本 -税金及附加） /营业收入 ×100% 销售净利率（ %）净利润 /营业收入 ×100% 净资产收益率（ %）净利润 /所有者权益 ×100% 总资本收益率（ %）（净利润 +利息费用） /（所有者权益 +长期债务 +短期债务） ×100% 总资产收益率（ %）净利润 /资产总额 ×100% 资产负债率（ %）负债总额 /资产总额 ×100% 长期债务资本化比率（ %）长期债务 /（长期债务 +所有者权益） ×100% 全部债务资本化比率（ %）全部债务 /（长期债务 +短期债务 +所有者权益） ×100% 担保比率（ %）担保余额 /所有者权益 ×100% EBITDA利息倍数（倍）EBITDA/利息支出 全部债务 /EBITDA（倍）全部债务 /EBITDA 货币资金 /短期债务（倍）货币资金 /短期债务 非筹资性现金净流量债务比率（ %） （经营活动产生的现金流量净额 +投资活动产生的现金流量净额） /全部债务 ×100% 流动比率（ %）流动资产合计 /流动负债合计 ×100% 速动比率（ %）（流动资产合计 -存货） /流动负债合计 ×100% 经营现金流动负债比率（ %）经营活动产生的现金流量净额 /流动负债合计 ×100% 应收账款周转率（次）营业收入 /平均应收账款净额 销售债权周转率（次）营业收入 /（平均应收账款净额 +平均应收票据） 存货周转率（次）营业成本 /平均存货净额 总资产周转率（次）营业收入 /平均资产总额 现金收入比率（ %）销售商品、提供劳务收到的现金 /营业收入 ×100% 注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销 长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务 短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务 全部债务=长期债务+短期债务 利息支出=利息费用+资本化利息支出 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 附件九：企业主体及长期债券信用等级符号及定义 等级定义 AAA偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低 AA偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低 A偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低 BBB偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般 BB偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险 B偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高 CCC偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高 CC在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 C不能偿还债务 注：除 AAA级和 CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3号兆泰国际中心 C座 12层 100600官网：http://www.dfrat ings.com 东方金诚债评字【2020】505号 权利及免责声明 本信用评级报告及相关的信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著 作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权 利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、 分发、储存、引用或以任何方式传播。 本信用评级报告中引用的由委托方、受评对象提供的资料和/或标明出处的公开 资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方/发布方负责，东方 金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实 性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 由于评级预测具有主观性和局限性，东方金诚对于评级预测以及基于评级预测的 结论并不保证与实际情况一致，并保留随时予以修正或更新的权利。 本信用评级报告仅用于为投资人、委托人、发行人等授权使用方提供第三方参考 意见，并非是对某种决策的结论或建议；投资者应审慎使用评级报告，自行对投 资行为和投资结果负责，东方金诚不对其承担任何责任。 本信用评级报告仅授权委托评级协议约定的使用者或东方金诚在权限范围内书 面指定的使用者使用，且该等使用者必须按照授权确定的方式使用，相关引用必 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