鹤岗房价从每平4000元降到350元,三四线楼市就此哑火了?

时间:2019年04月18日 16:45:14 中财网
  一边是火焰,另一边是冰山。

  4月16日,国家统计局披露,3月全国70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨,2月为57城环比上涨。同比看,西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格同比涨超20%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

  清风半夜惊蝉,听取涨声一片。

  然而,东北鹤岗市却传出1.6万元买套房的消息,两相对比,让人撕裂。全国楼市大分化就此开始了吗?

  官方“一城一策”未变,长沙调控再加码
  国家统计局城市司高级统计师刘建伟短短的一句话解读释放出了足够多的信息。他说,3月份,各地继续坚持因城施策、一城一策,保持政策的连续性,房地产市场总体平稳。

  “一城一策”,这个词今年大热,暗含着政策的分化。

  面对纷纷上涨的房价数据,就像看着A股市场里近乎疯狂的工业大麻概念爆炒,管理层保持了冷静,暂时没有看到新的全国性房地产调控措施,也没有像以前一样对涨幅过大的城市派去督察组,而是让各地因地制宜,且各城市的步调也不一致。

  高举“反炒房”大旗的长沙被视为调控的急先锋。

  4月15日,湖南长沙出台政策,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。此前,长沙给出的契税优惠政策是2%。以长沙市区一套100万元售价的二手房计算,契税税率调整之后,仅此一项就增加了2万元的交易成本。市场普遍认为,这是长沙加码楼市调控的新政。

  但也有系统内人士认为,这一政策抑制了二手房市场,但也变相支持了一手房的发展。

  据国家统计局4月16日公布的数据,长沙3月房价同比涨幅11%,环比上涨0.7%。据《中国经济周刊》记者了解,2018年下半年,长沙楼市一度陷入低迷状态,房子卖不动。然而,2019年春节后,长沙楼市部分区域出现恢复性上涨现象,不少楼盘再现日光盘的热烈景象。

  与此同时,长沙近期出现限价地涨价的现象。4月9日,长沙热门区域的梅溪湖限价地成交楼面价为7270元/㎡,住宅限价12600元/㎡,这比之前该区域的最高限价9970元/㎡可谓大幅上涨。

  此前被视为最严厉调控政策的“限价”,就这样悄然松动了吗?

  湖南省住建厅一位人士称,湖南整体定调还是严控。长沙市住建委一位官员也对《中国经济周刊》记者表示,长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化。

  一城一策的调控框架下,房住不炒的原则并未改变。

  谁会第一个放开限购?

  还记得2018年12月打响取消限售第一枪的山东菏泽吗?

  如今,越来越多的城市限售令到期。2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易,限售由此开启。两年过去,厦门首批限售房源即可解禁入市。

  据不完全统计,至4月初,除厦门外,福州、青岛、广州等 10个城市的限售令也到期,但未见城市有延长限售令的情况。

  某二手房企业负责人告诉《中国经济周刊》记者,限售,就是减少市场上的二手房源。限售到期后,若二手房源大幅度增加,会否对市场形成较大冲击还不好判断。

  限价、限售松动之时,杀手锏“限购”政策是否也有所调整?在广东佛山,《中国经济周刊》记者了解到,当地实际操作上已放松购房条件,外省人士购房也可运作。限购严厉的中部某市,《中国经济周刊》记者获悉,有的楼盘完全突破了限购条件,只要是愿意买房的客户,都可以先签约拿房,等今后有了购房资格再办网签。

  哪座城市会成为第一个放开限购的城市?看谁的压力更大,也看谁的胆量更肥,当然更要看下半年楼市的走势如何。

  三四线城市就此哑火了?

  分化不光是在各城市的调控措施,还有全国区域的分化。

  一线城市房价稳字当头。

  统计局的数据,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。

  二线城市近来开打抢人大战。4月8日,国家发改委网站公布《2019 年新型城镇化建设重点任务》指出,超大特大城市要大幅增加落户规模,二线城市全面放开落户限制。人口的持续流入,对一个城市的房价当然是长远的利好支撑。

  然而,这也意味着三四线城市或者更偏远城市的人口净流出。从大区域来看,东北就是人口净流出。

  《中国经济周刊》曾报道,2016年,国家发改委新闻发言人赵辰昕曾透露,过去五年,东北三省人口净迁出约24万人。而来自中商产业研究院大数据库的数据显示,2017年,东北三省常住人口共计减少了35万人;其中,吉林省常住人口比上年末净减少15.6万人,黑龙江比上年减少10.5万人,辽宁减少了8.9万人。(注:因统计口径不同,净迁出人口数量和常驻人口减少数量不是同一概念)
  这两天火了的鹤岗就是典型。鹤岗是典型的东北资源枯竭型城市,数年前,《中国经济周刊》记者在鹤岗采访时,走在空荡荡的大路上,已觉满目荒凉。

  据公开数据,2018年上半年,鹤岗房屋均价也达到了4000元/平以上。不到一年后,从网友晒出的图片看到,如今的鹤岗频现总价5万、6万元的二手房,甚至出现一套房只要1万6,每平只要350元的极端案例,让人感觉恍如隔世。

  三四线、五六线城市就此哑火了?

  国家统计局4月16日发布的数据却显示,同在东北的丹东同比上涨20.2%,锦州、吉林两市均上涨超过10%。

  棚改货币化曾支撑起三四线城市房价飙升,对此,《中国经济周刊》此前已多次报道。如今,棚改货币化退潮后,三四线城市直接失去了一大引擎,其影响之大,业内人士已有共识。

  地产商调低销售目标
  开发商的判断也在分化。

  2018年,万科喊出了“活下去”的口号,但万科也是去年拿地最多的房地产企业。郁亮后来补充解释,万科说“活下去”,还有“活得好”、“活得久”的意思。

  2月27日,恒大集团董事局主席许家印亲自召开全集团营销会议,掀起降价潮:恒大所有的在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。据了解,恒大这波全国楼盘降价促销活动将延期至5月4日。近日,恒大还对外推出了一批全国低总价楼盘。

  全国排名靠前的开发商纷纷调低2019年的销售目标。九龙仓今年销售目标180亿元,低于2018年完成的销售金额228.15亿元,降幅为21.1%。一贯激进的融创中国今年也变得保守,调低了增幅目标,公司目标增幅18.29%。而2018年,该公司的年销售增幅目标是增长25%。

  综合机构统计的一季度房企销售额来看,2019年一季度,房企销售目标完成率均值仅为18.5%,低于行业一季度完成20%的正常节奏。

  混沌中,分化开始。要不要去鹤岗买套雪景房?这是个问题!
  .中.国.经.济.周.刊
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