民间买房高手是如何判断房价的

时间:2019年04月18日 14:08:38 中财网
  昨天凌晨,一位认识了9年的老朋友,火急火燎发语音给我,带着满腔愤怒和无助。

  原来是他要买房,但是不知道哪个时间点买,比较合适,所以就想看看有关房价波动+市场动态的文章。

  但是随手一搜,漫天都是什么央行数据,什么M2,什么康波周期。

  朋友一脸委屈说:
  “对我们这种初级买房人,真的是太晦涩难懂了,我看了3遍都没看懂,直接就崩溃了。

  你们能不能跟我说一些,普通人能看懂的信号啊?”

  那么,我们今天就不从宏观视角、房产大数据、政策红利去铺陈;
  而是观察挖掘一些:普通人日常生活中,轻轻松松就能够捕捉到的细节知识
  虽然看起来微不足道,但这些信号却正在告诉你,房价的变化……
  1.中介微信运动步数
  先跟大家说下微信运动步数的大体概念,从这个数据还能推导出职业属性。

  在家躺着、打游戏、追剧,或者自由职业者,偶尔去下洗手间;
  50-500步:在家附近活动过
  可能只是下楼买个东西、出门取个快递、或者在家干家务;
  500-8000步:上班族的常态
  这是日常活动的正常步数,上下班+办公室走动+出门办事,普通白领基本在这个区间。

  8000-30000步:户外工作者聚集
  排除健身、逛街和旅游的情况,还有外卖、快递小哥,主力人群就是销售属性居多,尤其是房产中介。

  而一个正常工作状态的房产中介,每天的步数应该是5000步+,如果行情好的话,基本就是10000+,如果市场火热,步数飚到20000+也是有的。 民间买房高手是如何判断房价的
  以上截图均来自真实的微信运动步数
  这是我昨天中午的手机截图,不难发现
  房产中介们(包括链家+Q房+房友)近一周(4月11日-4月17日)以来:
  日平均步数是6000-7000之间,周末带看集中,周末步数基本都过万了,甚至还有的很猛,在上周日步数到了26888
  步数多,说明中介带看勤,说明目前市场活跃,有楼市回暖的迹象。

  2.门口有没有中介开始摆摊
  行情好的时候,不同的中介门店就开始抢生意了:
  有的在小区门口支个摊位,有的开始在社区门口摆大海报,争奇斗艳要多精彩有多精彩;
  行情不好的时候,你会看到中介愁眉苦脸在门店门口抽烟,哪怕这个时候是大雪纷飞天寒地冻的深冬。

  这时候你千万不要回头看!因为,一旦你回头驻足了一秒钟,他就会对你面露微笑:
  诶,哥,房子了解一下吗?

  诶,姐,要不要看下房子啊?

  从此你和他结下了解不开的缘分:只是因为在人群中,多看了你一眼 只是因为在人群中,多看了你一眼3.楼下中介门店,开张VS关门的数量 3.楼下中介门店,开张VS关门的数量
  去过“小吃一条街”,可是你听说过“中介一条街”吗? 当房价上涨的厉害,中介门店如雨后春笋一样,纷纷冒出来了,一夜之间 当房价上涨的厉害,中介门店如雨后春笋一样,纷纷冒出来了,一夜之间
  “满城尽带中介店”
  所以当中介门店扩张的时候,差不多也是行情来的时候了。我17年去广西北海旅游的时候,连银滩旁边的海鲜餐厅老板,都兼职中介卖房 我17年去广西北海旅游的时候,连银滩旁边的海鲜餐厅老板,都兼职中介卖房而且每家中介开店的时候,都要来一波 民间买房高手是如何判断房价的
  而且每家中介开店的时候,都要来一波“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣”的阵仗,红红火火的势头,像极了火爆的楼市。

  当市场冷淡下来,大型连锁中介机构还挺的过去,小中介、小夫妻店可能就绷不住了:
  关店的关店,转让的转让,被收购的收购。

  4.中介门店上下班情况
  行情好的时候,店面下班会很晚:
  我有几次加班到快11点回去,还有中介门店亮灯,在签各种手续;
  或者带你出去看房子途中,他一会就会被叫走,很有可能就是之前客户要签约。

  业务员脸上混合着鸡血+疲倦。 民间买房高手是如何判断房价的
  行情差的时候,天黑差不多20:00就关门了,冬天比较常见。

  而且店长会要求业务员在店里拓客+找房源,这时候带看就不是最紧要的了。

  比如规定每天要最少打80个电话,向房东挖掘可能的房源;
  上班时候员工看起来比较闲散。

  5.房产交易中心早晨的人数
  比如上海房地产交易中心是早晨9:00开门,看看6-7点这个时间段有没有去排队,
  在市场行情好的话,大清早天蒙蒙亮的时候,就有好多人去排队了;而如果行情不好的话,交易中心开门后,大厅也没几个人,冷冷清清的。 而如果行情不好的话,交易中心开门后,大厅也没几个人,冷冷清清的。民间买房高手是如何判断房价的
  6.看中介发朋友圈的内容
  如果行情好的话,内容一般都是:
  急急急!!!快快快!某某房源马上售罄!恨不得摆出着火的态势,没命的催你……因为,他其实也挺急的,他也害怕你买不到。 恨不得摆出着火的态势,没命的催你……因为,他其实也挺急的,他也害怕你买不到。或者在朋友圈晒【销售战报】截图,给你看成交数据多么漂亮。

  或者在朋友圈晒【销售战报】截图,给你看成交数据多么漂亮。

  如果行情差的话,内容一般都是:
  某某项目资料和基础信息,而且一天会发好几次。7.看看你身边的中介朋友做什么
  7.看看你身边的中介朋友做什么
  行情差劲的时候,他们有时候会去做做代购啊,直销各种跟房产广告无关的行为;
  甚至还会出现难得的生活化的一面,居然也开始说什么“唯有爱与美食不可辜负”,再配上美食的照片;
  去年的行情大家都懂,那叫一个凄凄惨惨戚戚:
  我有几个中介朋友,还是资深老手那种,分别转行去了汽车、古董、和装修创业;
  甚至还有的离开了原来奋斗的城市。

  我问他,你为什么一定要走啊,等一等明年就好了,在这座城市已经6年了你舍得吗?

  他回答:
  现在的情况是半年不开张,开张吃半年的状态,我要去更有潜力的城市找饭吃啊……
  之前去无锡(楼盘)找朋友,躲避大雨的时候,我钻进了旁边的链家门店
  刚好听到他们新到任店长在聊天,聊天内容差点没把我笑死:
  -哥,你这么厉害,为啥要来无锡啊
  -一把辛酸泪,伤疤我都不想撕开给你看
  -说说,说说(店里员工都凑过来听,八卦的小眼神恨不得扑出来)
  -我去上海(楼盘)的时候,我们店业绩不好,撤了;我去杭州(楼盘)时候,错过了杭州最猛的那波行情;就去了南京(楼盘),结果南京的市场在我刚到的第三个月,冷冻了;然后来了无锡,结果发现无锡的行情也过去了
  -哥,我发现了,你就是那种,学生时期,复习完美错开重点,写题完美绕开所有正确选项的倒霉学生。

  而行情好的时候,中介朋友一定是不遗余力、铺天盖地跟你宣传房产,无孔不入,把房子夸上天。

  8.地铁上人们讨论的话题
  当地铁里的话题是什么:
  “996”“婆媳矛盾”“吐槽同事”“出轨八卦”…的时候,还没什么,毕竟都是一些生活话题;
  但是当大家都开始讨论“房子”的时候,就说明真的是炙手可热的,就要引起重视了。

  9.房东跳价毁约
  这种情况主要出现在二手房里面,二手房其实是更容易反应市场真实情况的。

  当房东看到几个人同时要自己的房子的时候,就知道房源抢着要,要往上跳价格。

  我听过的比较夸张的一次,前一天说好了要签约,可是当天晚上房东就反悔要上涨30万,否则不卖了;
  于是愤怒的买家就放弃了,没想到,涨价30万后,次日房子就被别人签掉了。

  还有一种情况,就是房东看到奔流涌动的行情,他就毁约不卖了,待价而沽,宁可赔付违约金。

  房东的这种行为,基本已经可以说明,房价在上涨了。

  房产中介,是你买房路上非常重要的角色,这个定位很微妙,有黑心坑人的,也有规规矩矩做生意的;
  中介说的话一定是对的,也一定是夸张了的。

  如果用得好,会让你在买房途中顺心省事很多。民间买房高手是如何判断房价的
  某中介朋友圈截图
  你要相信好的中介真的会帮到你,所以有事没事多交几个中介朋友,坐地铁时候,不妨留意一下,他们的朋友圈都发了些什么内容。

  这些年,你经常会听到这样的抱怨:
  别人是生在了好时代,赶上了好时候,为什么其他人就抓住了机会,走在大势的风口上,赚的钵满瓢满,而偏偏不是我;
  可能有点时候并不是你运气不行,也不是你实力不够
  或许,就是少了这一点点的洞察力。

  就像每个房产投资客都有自己一套闭环的逻辑一样,他们也是靠自己敏锐的洞察力去判断房产行情。

  前几年还冷门的“小学入学人数”“晚上亮灯比率”,现在已经基本变成了大家熟悉的判断标准。

  其实抓住机会并不难,面对很多小现象,只需要你多问一句为什么,只需要你多一步的deep thinking
  洞察,就在你身边。(真.叫.卢.俊)
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