[买入评级]小慎研究札记之四(房地产行业):土地供给侧改革下的年中投资思考

时间:2017年07月17日 21:08:39 中财网
全国房地产去库存成效如何? 2016 年末全国在建已建未售住宅面积为31.5 亿平米,较高点减少8%,全国去化周期2.3 年,较2014 年高点减少30%。全国重点90 城市截至2017 年5 月可售面积为6.5 亿平米,较2015 年时的高点下降18%。去化周期也呈现分化,一线城市去库存效果最为领先,但是进入2017 年整体明显回升,二线城市相对稳定,三线城市则依然在去库存的进行中,较2015 年年初28 个月的平均水平收缩近一半。

  土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因。我国房地产用地供应持续提升的趋势在2013 年终结,2016 年仅供应10.75 万公顷,仅为2013 年的一半。从重点城市土地供应结构来看,以2013 年为界限,2013 年前3 年和后三年的住宅类用地规划建筑面积供应量,一二线城市分别减少29%和27%,而三线城市则下降了40%。

  从城市结构来看,全国100 大城市中,2013 年-2016 年仅有20%的城市土地供应比前三年要多,尤其是东北以及中西部城市,土地供应都出现了大幅度的下滑。这种土地供应的大幅度缩减说明地方政府对当地高库存的控制,也加速当地库存结构改善。

  土地供应端可能将主导未来房地产投资的延续趋势。土地供应下降带来了土地购置面积、新开工面积、投资增速的下降。但是进入2017 年,净停工的规模如我们判断依然在扩大,施工面积、建安费用增速不升反降,2017 年以来房地产投资的增量贡献来自于价格端的超预期增长,包括单位建安成本的增长,以及土地购置费用的大幅提升。因此在展望下半年投资的当下,考虑到成本难以大幅收缩,跟踪全国土地市场的演变是最为重要的一步。

  更为积极的土地供应将延续房地产投资的生命力。全国重点城市土地供应节奏提升:2017 年以来已经有超过50 个城市发布2017年供地计划,这轮土地供应计划的特点在于:普遍上调供应计划、结构划分明确、出台配套措施明确落实计划。房地产债权融资环境正在改善:进入二季度,我们观察到房地产企业公司债重新出现放开迹象,作为2015 年以来房企最为重要的融资渠道之一,在一定程度上支持房企投资意愿的提升。棚改推进也在延长周期,但并不值得过度乐观:棚改的意义是在于去库存和减少重复建设,因此去库存并不意味着同等规模的增量投资,在整体利率上行、去化难度加大的背景下,让企业重新进入这些城市来获取未来不确定的收益并不理智。我们认为全年房地产投资增速未来虽然下行趋势并未改变,但是回落的幅度会比预期要乐观!全年投资增速预期调整至5%左右。

□ .陈.慎  .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司
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