房地产:政策面或转暖,下半年将出现较大投资机会

时间：2008年07月09日 18:12:45 中财网

　　行业拐点造成前期地产板块过度调整
　　全国房价下滑、行业存在拐点
　　截至国家统计发布的最新统计数据来看，5月全国屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.2、110.2、108.3。相比08年1月最高峰时期的111.3、112.2、111.9而言，三项指数分别下降了1.92%、3.6%和3.3%。虽然同比数据有所下滑，但是始终都高于100。这说明房价和去年同期相比依旧在走高，只是上涨趋势有所下降。
　　此外，从更能直接反映当前房价的环比指数来看，5月以前全国房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数从未低于100。但是5月三项指数分别是100.1、100.2和99.8。销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数为过去12个月最低水平。而且二手房价格指数首次低于100。这说明去过12个月全国新房价格一直在上涨，但是上涨幅度在不断减小。而二手房在5月则首次出现了下降。
　　地产板块反映过渡，大部分股票存在低估
　　在房地产市场出现波动，08年上半年的房地产股票出现了较大幅度的调整。而且目前大部分优质上市公司08、09年市盈率都在20到15倍左右。应该说价值出现了明显低估的现象。
　　从房地产指数来看，从去年11月最高点的4594.25，下滑到6月20日最低的1616.31点，在短短不到半年时间内下滑幅度达到64.82%。其下跌幅度远远大于整体大盘。
　　理性对待行业调整
　　房地产市场目前不存在崩盘的趋势
　　虽然目前房地产市场存在销售下滑的趋势，但是我们认为目前市场不存在崩盘的可能。主要理由如下：
　　第二套房政策的出台，适时打压了房价上涨空间。全国房价上涨最大空间在20%左右，所形成的泡沫成分有限。如果要市场崩盘，前期资产价值必须短期大幅度上涨，幅度在50%-200%，累计大量的经济泡沫。
　　要形成崩盘，交易量大面积下跌的同时房价需大幅度缩水，缩水水平要远远高于涨价之前的水平。与此同时，大量负资产家庭出现。从目前国内情况来看，虽然交易量下滑，但是仍然处在可以接受的水平。截至08年5月，商品房累计销售金额为此7837.24亿元，同比去年仅下降2.76%，相比06年5月，增长了25%。此外，房价处也没有出现全国范围的大幅度下滑。
　　若出现地产崩盘场伴随宏观经济形势将恶化，恶性通货膨胀抬头，企业倒闭、工人失业，金融危机出现。目前国内通货膨胀属于结构性通货膨胀，而且在从紧货币政策调控之下，通货膨胀尚属于可控制内。
　　业绩没有外界预测的悲观
　　从企业业绩角度来看，我们认为目前房地产行业的调整属于行业发展的正常趋势。对于行业未来发展，我们为不必过度悲观。应该看到中国还存在10年的人口红利、城市化的进程也还处于中间阶段。此外，从行业业绩预测情况来看，今年整个行业大致可以保证30%左右的利润增速。
　　此外，总结了已公布半年报业绩将有所预增的房地产企业。
　　不排除下半年政策适度扶持的可能
　　在中国的经济环境下，房地产行业本身具备很大的特殊性。土地出让收入占到政府财政收入很大比例。此外，购房贷款、商品房建设贷款等等与房地产有关的资金，在银行体系中占据非常重要的地位。一旦相关环节由于受到市场影响，从而产生大量不良资产，这将直接影响到整个国民经济体系的安全。
　　近期政策面反复强调要求保证金融体系安全，与此同时要保证房地产市场的稳定性。管理层面的意图非常明显，既要防止暴涨，也要防止暴跌。因此，如果下半年地产市场影响到整体经济安全，不排除政策适度扶持的可能。而近期，上海市场对二手房相关金融贷款政策已经有所松动，无需结清贷款便可卖房。光大银行北京个人固定贷款利率于近日正式下调，其中最高下降0.35个百分点。
　　投资策略
　　投资层面，在消化前期大量利空消息后，我们认为4季度房地产板块或将出现较大机会，建议标配地产股。尤其关注现金充裕、具备较多 的预售账款、具备较大稳定现金流自营业务、投资收益丰富的公司。其次是业绩增长具备锁定性的公司。在此，重点推荐北京城建(600266)。
　　重点公司点评
　　万 科A(000002)
　　公司为住宅物业开发与销售的龙头，现已形成 "3+X"的布局，项目遍及全国30 多个城市，抵御区域范围内波动风险的能力很强;公司土地储备丰厚，战略得当。目前，公司权益规划建筑面积可以满足未来2-3 年的开发需求。战略上，管理层重视企业的成长质量和财务稳健性。压缩开发周期，加速资金周转，提高净资产收益率，实现稳健而非盲目的扩张;销售业绩良好，为持续高增长奠定基础。
　　保利地产(600048)
　　公司实际控制人中国保利集团公司具有极为独特的政府背景，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的178 家中央企业之一，也是资产超过百亿的60 余家中央企业之一。公司土
　　地储备面积1200 万平方米以上，丰富的土地储备资源成为公司未来几年业绩快速增长的坚实保障。
　　金地集团(600383)
　　公司致力于中高端房屋的开发和销售，针对市中心和城郊客户对象不同，开发了"国际"和"格林"两个系列产品，受到市场的强烈追捧，目前已经形成房地产开发为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市(武汉、西安、沈阳)为辅的全国化发展布局，覆盖的区域内积极拿地以增大土地储备，以保证未来公司房地产开发实现快速增长。
　　北京城建(600266)
　　公司 控股股东北京城建集团是中国企业500强之一,在国内20多个省市和也门、伊朗等10余个国家承建了工程项目,包括国家体育场、五棵松文化体育中心、奥运村、首都机场3号航站楼、中央电视台等一大批奥运工程,以及国家大剧院、银泰中心、伊朗德黑兰地铁1、2号线、也门萨那国际机场新航站楼等工程建设项目,展现了北京城建集团的雄厚实力。