机构研报精选 10股值得关注

时间:2017年09月13日 14:48:18 中财网
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  北辰实业:资源优质、业绩反转,京国改优质标
  研究机构:华创证券
  独到见解:
  北辰实业持有京内黄金地段优质物业,账面单价仅为周边现价1/10,后续重估空间巨大;14 年起开发业务重启全国扩张之路,拿地扩张同时伴随销售高增,从而推动预收款大增、并考虑毛利率回升,17-18 年将迎来业绩反转;此外,目前公司与集团之间经营业务重合度较高,未来与集团间的业务和资源整合可期,是京内国企改革优质标的。我们预计公司17-19 年EPS 分别为0.27、0.36 和0.49 元,保守按照现金流折现法估算公司NAV 为326 亿元,对应每股NAV 为9.67 元/股,目前A/H 股分别较之36%/72%,严重低估,分别按照NAV 折价15%/60%给予A/H 股目标价为RMB8.22 元/HK$4.64 元,首次覆盖并强烈推荐。

  投资要点
  1.发展物业+投资物业+会展业务三大主业,京内国企改革优质标的
  北辰实业属于北京市国资委直属企业,由北辰实业集团控股34.48%。公司于1997年和2006年分别于H股和A股上市,公司和集团业务均分成三块:房地产开发、投资物业和会展业务。目前集团整体业务和公司层面重合度较高,同时根据1997年4月集团与上市公司的同业竞争承诺,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待;且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。
  2.持有京内近120万方优质物业,平均估值达442亿元、低估明显
  公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元),也是公司业绩的缓冲垫;我们分别采用现金流折现法(172亿元)、可比物业重估法(535亿元)和可比公司租金回报率法(620亿元)等等三种方式对公司持有124万方物业进行重估,平均重估价值约442亿元,公司价值低估明显。
  3.14年重启全国扩张,销售快增推动预收款大增、有望迎来业绩反转
  公司开发业务早年集中在北京,07年首次出京入驻长沙,沉寂7年后于14年重启全国扩张之路,并积极拿地,目前已入驻苏州、重庆、武汉等14个重点一二线城市。伴随14年开始拿地扩张,公司15年开始销售增速迅猛,15、16年销售金额分别达到73亿元(YoY 80%)、226亿元(YoY 208%),对应着公司16、17H1结算再创新高,分别同比大增82%和113%,目前同时17H1末预收账款高达203亿元(YoY 75%),已覆盖16年开发业务营收2.9倍,且17H1看来毛利率有回升趋势,综合来看将对公司17-18年业绩形成有力保障
  4.投资建议:资源优质、业绩反转,京国改优质标的,首覆并强推
  我们预计公司2017-19年每股收益预测分别为0.27、0.36和0.49元,目前A股/H股的2017年PE分别为23.2倍/10.0倍,对比同类持有型房企PE估值较低,保守按照现金流折现法估算公司NAV为326亿元,对应每股NAV为9.67元/股,目前A股/H股分别较NAV折价36%/72%,价值严重低估,分别按照NAV折价15%/60%给予A股/H股目标价分别为RMB8.22元/ HK$4.64元,首次覆盖并强烈推荐。
  5.风险提示:房地产市场下行风险。
  
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